銀行積極推動都更、危老案件,但往往產權複雜,相關法令更是多如牛毛,實務上,銀行在推動都更及危老時,遇到四大問題,包含整合人員素質參差不齊、低價地區無法取得融資、中央地方不同調,配套法令修正速度緩慢、不動產市場的不確定性。

在整合人員素質參差不齊方面,為爭取危老的相關利益,目前出現許多整合單位,鼓吹住戶辦理危老重建。

然而,整合單位素質不一,對於法令一知半解,本身亦無足夠資金、資源協助住戶規劃,甚至有僅以免費申請耐震評估為訴求,謀求政府補助的從業人員,或為節省稅負,建議住戶以不合常規方式規劃融資,就銀行風險控管而言,此類案件在承做上往往會多加考量。

在低價地區無法取得融資方面,部分外圍地區房價長期偏低,買屋的需求不振,建物造價甚至高於房價,因銀行評估重建案,會考量未來銷售狀況及金額,就風險考量而言,融資意願通常偏低。

在中央地方不同調,配套法令修正速度緩慢方面,如危老條例已實行超過一年,台北市始通過「台北市土地使用分區自治條例」放寬高度限制,或日前「新北市推動都市計畫內防災建築自治條例」部分條文遭行政院函告無效,均會造成都更危老案件的延宕。

在不動產市場的不確定性方面,2019年全球經濟趨緩,中美貿易爭端短期內並無解決跡象,全台餘屋量屢創新高,加以因新法規雨遮不計坪數緣故,2018年1~10月建照量為10年來第三高,預計2020年~2021年新增供給恐爆量,若不能適度引導房價穩定,恐影響銀行承做意願。

融資方面,銀行主管分析,因都更案件送審議時程冗長,加計興建期間,借款期間恐達5~10年,惟其還款來源主要係興建完成的房屋銷售款,倘借款期間過長,將不利銀行評估未來房市的情況,加上為協助都更案件進行,其建築融資成數亦較一般案件高,致授信風險增加。

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