自從中央政治局會議要求不能夠把房地產作為短期經濟調控手段之後,從實體的層面來說,當前各城市的房地產形勢都仍處於十分火爆場面。

從國家統計局公布的1-7月中國房地產市場的資料來看,前7個月住房的銷售面積同比是下降0.1﹪,但這只是東部地區的住房銷售面積下降,只是一線城市的住房銷售面積下降,但對中西部地方來說,對三四線城市來說,住房銷售面積還是出現快速增長,其幅度也在10﹪以上。同時,住房銷售金額同比則增長9﹪以上。而且中西部地方更是增長近20﹪。也就是說,從整體的情況來看,全國的住房銷售面積同比是有些許下降(這是在創歷史最高紀錄的基礎些許下降),但是國內各城市的房價基本上都在上漲。

各城市房價都在漲

最近,胡潤研究院發布的《胡潤2019上半年全球房價指數》顯示,中國28個城市進入全球房價漲幅最高前50個城市,比2018年同期增加17個城市。其中,西安領跑國內房地產市場的價格漲幅。在過去一年西安的房價漲幅達19.3﹪,過去3年累計漲幅超過45﹪。過去3年房價累計漲幅最高的還包括長沙,3年累計漲幅接近40﹪,其次是重慶和南寧,其累計漲幅都在30﹪左右。廣州進入全球房價漲幅前50個城市,過去1年漲了7﹪。大理、海口、呼和浩特、貴陽、昆明、三亞、哈爾濱和濟南房價漲幅位列全球城市前10名,大連、石家莊、青島、瀋陽、成都、長春和重慶房價漲幅位列全球城市的前20名。

其實,國內各城市的房價之所以會漲得這樣快,根本上的原因就是與政府房地產市場調控政策目標有關。因為當一個城市的房價漲得極高,漲得這個城市的居民根本上就沒有支付能力購買時,政府的房地產市場調控政策目標為「三穩」(如穩房價、穩地價、穩預期),也就意味著政府的房地產調控政策是假定這個城市的房地產市場是以投機炒作為主導的市場,房地產市場的價格是以投資者市場預期來決定,所以要穩定房價及穩定預期。也就是說,政府要把房價穩定在一般消費者沒有支付能力購買的天花板上。

由於政府的房地產調控政策是建立在以住房投機炒作者為主導的房地產市場的假定條件上,這個市場的房地產價格是不能夠下跌的,無論當時這個城市的房價有多高都是如此。因為,在這樣的一個住房市場,一旦房價下跌,那麼這個城市房價上漲的預期就會立即逆轉。房價上漲的預期逆轉,住房投資炒作者就會紛紛退出市場,從而導致住房價格惡性循環下跌,即房價下跌了再下跌,住房投機炒作者將全部退出市場。這不僅會影響房地產市場的繁榮,也會把其風險傳導到國內銀行體系及金融市場,傳導到整個中國經濟。這就是為何政府的房地產調控政策要「三穩」的根本所在?為了住房投機炒作者不退出市場,只能穩定房價。但是這樣,「只住不炒」也只能是紙上說說。

只住不炒紙上說說

所以,對於目前國內房地產市場來說,只要房價還在上漲,而且一些城市房價還在快速上漲,國內的房地產市場要想停止下來已經不可能了。《胡潤2019上半年全球房價指數》表明了今年全球房價上漲最快的城市中國有28個。如果當前政府的房地產市場調控政策不改變,明年增加城市個數可能會更多,許多城市的房價上漲會更快。可以說,就目前的態勢來說,中國各城市房地產泡沫不吹得破滅是不會劃上休止符的!這就是當前 中國房地產市場基本態勢。(全文見中時電子報)(作者為青島大學經濟學院教授)

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