台灣鐵路管理局今年3月正式成立資產開發中心,希望加上副業營運中心,可在2024年讓台鐵副業收入逼近百億規模,達到鐵路本業收入的一半。資產開發中心總經理顏文忠說,要每年保持兩位數成長並不容易,南港、松山、萬華車站BOT是目前三隻金雞母,現正積極「練兵」,要替未來不斷新增的資產營運做好準備。

從零開始創新容易,但要在一家百年企業的基礎求新、求變,相對具有挑戰。顏文忠說,台鐵雖每年虧損20億元,但擁有全台240個車站,串連起的鐵道經濟,真要開發出上千億元資產其實不難,只是需要時間善加規劃。

顏文忠說,台鐵局其實有「兩個總經理」,一位管理「副業營運中心」,前身是餐旅服務總所,現負責台鐵的便當、文創、鐵道旅遊等旅客服務項目,去年業績達10億元。另一位就是他,負責「資產開發中心」,管理範圍從傳統土地開發、到閒置空間招商及租賃,全面涵蓋,去年業績達35億元規模。

台鐵的資產運用曾面臨兩個關鍵性選擇。顏文忠分析,一種是創造出有價資產後賣掉,無債一身輕,但由於每年台鐵本業虧損20億元,隔年起又會面臨負債問題。第二條路則是選擇將資產放入市場,若創造出千億元資產,並以年投報率3%計算,每年就有30億元收入,淨利可達七成,台鐵就能獲得長期、穩定且大量的收入,這就是台鐵要的資產管理,也是為何今年要成立資產開發中心的原因。

台鐵進行資產開發,顏文忠認為有個好處,由於是公營體系,不怕借不到錢,貸款利息較低,且較無特殊資金需求。但也有受限之處,就是受國產法管理,不能任意處分收益,因此土地開發只能走都更、促參等方式。

若是開發案不在車站內、地方政府也無法協助劃定都更,顏文忠說,台鐵只能將土地、空間用來出租,租期最多20年,相較很多精華地段,地主提供50年租期,因為租期長,承租廠商更有意願打造較完整的商場、飯店等設施,可讓土地空間做更好運用,這是台鐵官方身分,在開發上的侷限。

從目前業務項目來說,主要收益還是源自土地開發,顏文忠表示,包含南港、松山、萬華三座車站BOT都相當成功,是三個小金雞母,目前績效評估均有達標,甚至超出原本承諾的權利金回饋水準。

受惠北市推出的「東區門戶計畫」,很多的商業活動已移轉到南港區,顏文忠細數,目前台鐵在南港開發分三塊。一是2014年由國泰人壽的合作聯盟所取得的南港調車場,占地5.4萬平方公尺,預計2023年完工,涵蓋旅館、商場、辦公室、住宅等建設。

二是2018年由潤泰創新國際取得的「南港商三特公辦都更案(南港之心)」,占地2.6萬平方公尺,號稱是台北市規模最大的公辦都更案,預計2026年完工,涵蓋交通轉運站、國際會展中心、辦公空間、生技創新園區、商場、住宅等設施。第三塊是「南港玉成段」逾3,300平方公尺土地,緊鄰市民大道七段,預計9、10月將進行公告招標。

顏文忠坦言,土地開發時程長,從先期接洽到最後營運上軌道可能長達三、五年,因此平時資產開發收益仍須靠既有商場、土地的活化。受限於人力,初步盤點出全台二等以上的車站,周邊500公尺內、300平方公尺以上台鐵土地,共計22筆,將優先辦理活化、對外招租,第二階段將擴及所有車站。

「台鐵必須逐步練兵,做好資產管理」。顏文忠說,現在就把台中41戶老舊台鐵宿舍引進包租代管概念,對外招攬民間物業公司,進行承包、整修、管理,並由資產開發中心進行監管。若未來法令鬆綁、體制改變,說不定台鐵可以成立物業公司,甚至資產可以證券化。

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