近年來台灣「小」字當道,社會追求小確幸,房市則是全台瘋小宅。弔詭的是,這兩大現象背後的深層原因,都是薪資所得停滯與高漲的房價!代表性的文章之一,是一位年輕人所寫的〈像我這樣七年級的人〉,指出年輕人之所以寧可追求簡單的小確幸,原因是買不起房,也因此,小確幸其實是年輕世代對居住不正義的消極反抗。

基本上,我並不認同這個論點,我從來不認為年輕人買不起台北市的房子,可以簡化成居住不正義;實際上,即便是已經在職場打拚20、30年的中年人,多數也沒有能力在天龍國購屋,更何況這是全世界大城市普遍的現象,並非台北市獨有的問題。

我比較想探討的是近3、4年來風行全台的小宅風。國內房市在2015年反轉後,投資客大量退場,自住需求成為市場主流,尤其是首購族群,為了因應這些購買力較低的購屋者,低總價房成為王道,中小坪數產品也應運而生蔚為風潮。

相對於2015年以前房市逾10年的大多頭行情(2008年金融海嘯時短暫受挫除外),在投資風氣盛行下,動輒80、100坪的大坪數產品才是投資客最愛,畢竟只要一坪漲個10萬,短時間即可獲利數百、上千萬元;而建商也樂於迎合需求,競相推出大坪數豪宅,全盛時期台北市到處可見單戶總價上億的新案,讓首購族、換屋族全都望屋興嘆。但隨著房市轉空,市場生態豬羊變色,中小坪數住宅鹹魚翻身,一躍成為房市吸金利器。

儘管小宅是市場機制造成的必然結果,且看來在相當時日內都不會改變,不過小宅衍生的種種亂象與陷阱,隨著預售屋陸續完工交屋開始浮現。

另一個值得深思的議題是,理論上小宅的低總價能讓更多人、尤其是年輕人買得起房,但如今我們有更接近居住正義的目標嗎?還是恰恰相反,隱藏在小宅熱潮下的其實是另一種形式的不公不義。

近來包括學者、市調機構、媒體等開始關注小宅弊端,其中最讓我有感的是「低總價、高單價」的不合理情況。目前普遍的現象是小宅的每坪單價高於中大坪數產品,更明顯高出區域行情,換言之,小宅實際上是透過「低總價」煙幕掩護「高單價」的事實,讓首購族、年輕人在「買得起」的錯覺下,付出偏高的價格。

單純以造價來看,小坪數住宅確實成本較高,因為需要更多的門窗、隔間、管線、衛浴與廚房設備等等,但這些並不足以對應其偏高的房價。更何況小宅普遍有採光、通風不佳,單層戶數過多、隔間過小導致機能大打折扣等問題,也因此,純以品質而論,小宅無可諱言是房市的「次級品」。

實際上這衍生出一個弔詭的邏輯,也就是品質較差的東西賣的比較貴!建商指出,這個大家習以為常的房市潛規則,實際上是代銷業者的行銷手法所造成,原因是低總價產品比較好賣,代銷公司敢於向業主報高價;相對地中大坪數產品因為總價高,代銷業者擔心賣不掉,傾向壓低單價控制總價帶,也會積極說服業主配合,逐漸形成現在的遊戲規則。

此外,另一個更深層的不合理是,購買小宅的人屬於經濟上較弱勢的族群,直白說是比較窮的一群人。然而有錢買得起中大坪數住宅的人,可以用「相對低價」買到房子;反倒是經濟能力較差者,必須以「相對高價」購屋,更有甚者,真實情況是「較窮的人用較高的價格買到較差的房子!」

這個情況讓我聯想到以「便宜」為核心價值的全聯,這個全台最大超市有近千家門市,遍及所有鄉鎮,而且奉行「全台單一價」,要知道在偏鄉與外島,先不說高昂的運輸及保存成本,在缺乏競爭者下全聯完全可以賣貴一點,但多年來全聯堅持賣一樣的價格,即使賠錢也在所不惜。這個違反經濟學原理的決定來自於全聯董事長林敏雄,他不止一次對我說「我不能欺負窮人!這些偏鄉的人比較沒錢,怎麼可以賣他們比較貴?」

這個照顧弱勢、以人為本的信念成就了全聯的企業文化,也奠定了今日成功的基礎。對照房地產市場對經濟相對弱勢者的不友善,也難怪年輕人心裡有怨,認為社會應該還給這一世代應有的居住正義。

回到實務面,在所得遠遠追不上房價的情況下,小宅當家不排除成為房市的長期趨勢。也因此,有購屋需求者一定要學會自保之道,避免慘遭套牢還賠上生活品質。其中一個最簡單實用的法則,就是如果真的得買小宅,最好「捨預售屋就新成屋」!畢竟眼見為憑,可以避免被代銷的話術誤導;而且許多小宅在完工交屋後,包括屋況瑕疵與價格都會打回原形,此時再出手更能做出理性判斷。

買房絕對是人生大事,在不正義時代的小小正義,只能靠自己更加謹慎來維護。

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