武漢肺炎肆虐,連遠在千里之外的台灣,無論生活、產業、交通都蒙上一層陰影,且投資信心也受衝擊,台股開盤就爆發恐慌情緒,殺出史上最大跌幅的700點,匯率也跟著開貶。隨著疫情持續擴大,也會不同程度地波及不動產市場。

從市場面來看,都是「追漲不追跌」,尤以不動產市場最為明顯。SARS之後,前期有「買房抗通膨」的理由,後有「越晚越買不起」的恐慌,房市交易量幾乎都與房價漲勢同步。尤有甚者,2014年之後價格走緩、走跌,才讓投資盤退出市場,引發之後交易量崩盤,更是有利佐證。

「降價賣」恐怕從來不是建商、屋主想促進成交的優先手段,何況現在利率處在歷史低點,且美國聯準會甚至還有繼續採取更寬鬆貨幣政策的打算,資金成本只會更低,建商、屋主只要能守住財務紀律,銀行也不會急著雨天收傘,也就更沒有急著降價求售的理由。

即使回到2016年的房產黑暗期,市場也只有投資客拋貨,建商手上存貨多,降價賣不但傷了面子,也壞了裡子。以目前市場自住為主的買盤來看,頂多放緩價格調升的計畫。如疫情能如同SARS在半年內獲得控制,即使交易量大衰退,賣方有過去的市場經驗及心理準備,更難寄望房價大幅下跌。因此全年仍應處於量縮價平的格局,有心買房的消費者現在看屋、出價或許可以討到便宜,但等不到便宜。

從房地產的產業面看,疫情升溫除緊縮投資意願,即使是剛性需求也會因為民眾降低看屋量,拉長銷售去化時間,勢必衝擊靠交易量維繫的建商、代銷、仲介業。尤其初發期的觀望、停滯,329檔期注定泡湯,會讓推案前置成本高的建商、代銷欲哭無淚。短期推案不降價,但在人員、行銷等成本費用的調整,勢所難免。

由於商用不動產多是大眾群聚的公共場所,其中尤以人群密度高、人流量大的密閉型空間,首當其衝,舉凡百貨、電影院、餐廳、街邊店、遊樂場、飯店等,都會因為逛遊人潮銳減、旅遊市場開天窗,而出現經營壓力。如疫情擴大、時間拉長,觀光區、高房租的租客先遭殃,尤專注陸客一條龍服務的商家,如土產店、藝品店、免稅店、按摩店等,不排除出現一波倒店潮、降租潮。面對此番天災,也只能拜託房東共體時艱,攜手共度難關。(筆者為瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛)

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