銀行搶房貸客戶卯足勁,利率優惠不斷下探,就連常被視為投資置產型商品套房產品,都變好貸了!觀察聯徵中心公布去年第4季資料,台北市套房的貸款利率2019年第4季來到史上最低,僅1.72%,至於核貸成數過去多半在6到7成間,但2019年第4季衝破7成,達72.4%,和住宅的72.5%相去不遠,成為近10年套房最好貸的時機。這顯示了在近年買氣回溫,各家銀行積極釋出優惠爭取客戶,套房核貸成數幾乎比照住宅,也反映在台北市都會區,套房逐漸成為市場接受度高的一般性產品。

觀察鑑估值變化,反映台北市套房的市場行情,2015年第2季套房鑑估值一度高達910.9萬,之後受到房地合一稅上路的影響,投資客收手,套房產品退燒,總價也降至800萬上下擺盪,而去年下半年連2季持穩在800萬以上。

光套房總價就要800萬,蛋黃區高級套房更動輒上千萬,這價格在其他縣市幾乎可以買到兩房,甚至小三房產品,不過北市房價居高,低總產品搶手,為了擠進台北門牌,或享受精華區的機能,還是有自用或投資出租的市場。

觀察台北市去年交易最貴的小套房,就屬信義區的「新世界」,15坪大,總價2308萬,單價高達155萬;單價次高的是「仁愛A+」的152萬,正好分別代表台北市兩大高價套房的類型。

信義區商圈一帶的豪華套房,因結合飯店式管理,華麗公設,健身房、游泳池SPA和KTV包廂,還有專人管理,完全不亞於高級社區,市場稱之為小豪宅,主要針對商務白領租屋需求,因此租金高身價高;而在一堆熱門學區的大安區,最火熱的套房就是像「仁愛A+」般具學區設籍優勢,即使單價高一點,但總價門檻比一般住宅略低,雖然單價已稍微下修,仍相當搶手。

從銀行放貸的態度看來,套房產品已經不再是房市毒藥,房價盤整後,「低利」加「高成數」,是最吸引投資者進貨的二大誘因,也可望刺激今年的套房交易量。提醒想要買套房當現成包租公的投資者,除了考量租金投報率,還要觀察該物件的市場性,若套房在捷運周邊或地點精華、坪數超過15坪以上,屋齡較輕的套房,轉手相對容易,銀行鑑估值高;若再加上優質承貸人,也就是工作收入穩定,或任職千大企業,更是銀行眼中的好客戶,貸款條件可能會更優惠。(筆者為台灣房屋智庫發言人)

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