根 據中國大陸2020年第一季槓桿率報告,居民存款大幅上升,從去年同期的人民幣(下同)82.1兆元上升到88.6兆元,上升幅度達8%,與之對應的是居民短期消費貸款年減11.3%,同期社會消費品零售總額也下降19%。這反映在疫情之下,居民情緒偏向保守。

但保守情緒傳遞到房地產市場的相對有限。根據第一季槓桿率報告,住房貸款與上年同期相較仍有15.3%的增幅,這還不包含許多購房貸款是以居民經營性貸款的名義申請,15.3%的增幅恐怕仍低估房屋貸款的趨勢,因此可見在消費受衝擊的狀況下,中國民眾對於置產未見明顯消退。

這也難怪,房地產對居民而言具持有成本低、價格透明且具實質需求等優勢,對銀行而言則是流動性好的擔保品。對地方政府而言,賣地收入早已是稅收減少下的主要財源。此外,根據2019年數據,中國居民的資產配置中平均有65%左右是在房地產,由於中國各地區發展差異大,且高淨值人士較有餘裕投資股票等金融資產,合理預期中國居民地產占資產比例的中位數將高於65%,該數字在美國僅35%。中國政府看來,維持房地產價格穩定不僅是預防資產負債表衰退的前提,也是維持社會穩定的重要因素。

疫情發生以來,政府對房地產政策仍然維持定力,部分地方政府曾一度推出房地產刺激政策,例如放鬆頭期款比例和限購等,但基本上推出三天內就遭撤回。中國政府也多次重申「房住不炒」的原則,並在融資端維持原有限制,例如境內債和一年期以上的美元債仍僅限於借新還舊,且不得新增信託融資,可見中國政府對於地產帶來的風險仍持謹慎態度。

房企信用體質層面,由於土地成本上漲、融資受政策限制且部分城市銷售面臨壓力,許多房企已在死命苦撐。根據中金公司針對183家在境內發債的房企首季財報為樣本,平均貨幣資金除以短期債務的比值已降到0.88倍,為2016年來最低,這意味以平均值來說,若房企賣房和融資不順利,帳上現金類資產恐難以償付一年內到期的債務。

但絕大部分大型房企的風險是可控的。主要是大型房企銷售回款快且融資管道暢通。以2019年的銷售額看,前百大、前五十大、前三十大的房企平均銷售額分別為160億元、740億元和2,400億元,如此懸殊的銷售數字和大型房企地域分散的優勢,讓大型房企回款更為穩定和充沛。

此外大型房企更依賴融資成本低且穩定的管道,例如銀行融資和債券,多數銀行願意為大型企業續作現有債務,且這些大型房企在境內信用評等皆為最高級的AAA級且多有境外融資管道。根據穆迪和中金的數據,境內AAA級別的房企在2019年獲得授信金額與總資產的比值約為55%,而該數字在評等較差的AA-級別房企中僅有30%。

總體來說,房地產價格不至於大幅下跌,但對於部分房企的銷售回款和融資渠道等基本面因素必須詳加鑑別,預計房地產行業的分化將持續。

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