中信房屋特約地政士  鄭文在:

是否分配公允應該可以和三個子女協議作分配,藉由彼此的溝通協調,取得彼此認為公平的財產。

至於新制房地合一稅,如果是贈與取得,取得成本會以土地及房屋現值為取得成本,如果是二親等買賣則會以成交價認定為取得成本。 所以,在實務上我們會建議以「買賣」取代「贈與」,未來房地合一稅會比較低。

實務上,房屋現值+土地現值約只有市價的1/3,以1,000萬元的市價為例,房地現值約剩下330萬元,如果受贈與後再出售,差額670萬元馬上浮現,會有獲利45~15%不等(持有一年內45%,一到二年內35%,二年以上到10年內20%,超過十年15%),但六年以上自用住宅10%,400萬元以下免稅的房地合一稅,那是一筆高額的稅率,可以避免,更應該小心面對。

個案中老大即將結婚,按贈與稅法規定,父母每年各有220萬元的免稅額,結婚時父母又各有100萬元的免稅額,即220*2+100*2=640萬元,這也是一個很棒的贈與時機。

所以,建議該次婚嫁的贈與加上免稅額可以先行作業,其他的可以考慮二親等買賣加上銀行貸款墊高取得成本...,這些都會是稅稅平安的好辦法!

如果資產過多逐年贈與+遺產規劃也是實務上常使用的節稅方式,因為遺產稅的免稅額為1,200萬元,另外還有配偶扣除額493萬元,直系卑親屬扣除額每人50萬元,喪葬費扣除額123萬元...等,個案中的財產如果轉換成遺產,相關免稅額及扣除額已達1,966萬元,再配合每年贈與稅免稅額220萬元,提早規劃是節稅的不二法門。

最後,如果擔心子女爭奪財產,還可以透過遺囑的方式分配遺產,坊間的地政士,律師,民間公證人都可以協助您遺囑的製作,讓您贈與時稅稅平安,離開時依然家庭安康。

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