許多人都很好奇這波買氣從何而來?其實答案很簡單,這些買盤本來就是在你我身旁,只是過去因為擔心房價買了下跌,或者看久了發現房價似乎沒甚麼動靜,也就不急著買房,但是沒料到這波疫情爆發後,全球QE量化寬鬆救市,而國內房貸利率也降到史上新低的1.3多%,將市場上的遞延買盤一口氣引發出來,導致今年第三季房市幾乎是淡季當旺季在成交。

過去一段時間景氣不好時,市場常常聽到少子化,空屋數太多,市場上不缺乏利空的聲音,但在今年這些問題好像都不成問題,市場買氣從5月開始明顯回籠,而這些買氣究竟從何而來?

許多專家對於市場供給,包括建商的推案、空餘屋量都有許多研究,但很少看到有專家針對需求面去做深入的探討,究竟一年正常的市場交易量應該要有多少?我們常聽到股市裡面分析股價是否合理時,都會用10年均線當一個參考值,代表這10年來平均的股價水準,不管是過高或過低,股價終究會往10年均線靠攏。

我們若用相同的概念來看,房市的交易量應該也有10年均線的正常交易量,我們將時間拉長到2000~2014年的期間,這期間平均市場的建物買賣移轉棟數為36.8萬棟,代表36萬棟以上是市場上常見的交易量,而受到政策打房加上房價漲多後反轉,2015~2018年的買賣移轉棟數都不到30萬棟,2019年勉強碰到30萬棟,和過去長期的成交量相比,市場上交易量萎縮的狀況相當嚴峻,也代表有許多當年可能發生的交易,因為外在因素干擾而延後,且累積了4~5年的遞延買盤,潛在的購屋需求能量相當可觀。

今年全球量化寬鬆與央行降息,加上國內疫情控制得當,讓觀望已久的買盤歸隊,而不斷成交的狀況也讓市場變得更旺,舉例來說,當一個周末買方看了5間房子,幾天後發現有3間都賣掉的時候,下周這個買方看屋出價並加快決定速度,而這些買盤哪裡來?其實都是你我身旁那些有購屋需求的遞延買盤。

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