今年越南建國已經有75年了。1945年時,繼8月革命之後,胡志明於9月就在河內巴亭廣場宣讀獨立宣言,正式成立越南民主共和國。1946年首先通過「土地改革法」廢除長久以來的封建土地制度,從北越開始將土地分配給農民,南越則在越南統一後也開始執行土地改革,1980年越南修改憲法實行土地國有化規定土地為全民所有,1986年越南政府開始實施經濟改革逐步走向市場經濟,1987年制定「土地法」。

1993年開始越南國會陸續修改「土地法」之政策法規基於土地分配原則主要考慮公平性故規定以抽籤方式,但執法不力又缺乏土地調查與繪圖財政預算,導致土地分配無法掌握完整的土地資料造成土地使用權證發放緩慢。

1998年「土地法」增修規定個人對其土地可以交換、轉讓、租賃、繼承、抵押以及土地使用權之作價,以建立土地交易市場之基礎與條件。2001年「土地法」增修土地定價原則以確定土地價格,做為土地稅收、變更土地用途手續費、土地租金、國家征用土地補償金等各項稅費的基礎。2003年越南繼續增修「土地法」確定土地使用、出租、回收、變更用途之定價等事宜,以利各省、直轄市之土地使用規劃。越南現行「土地法」為2013年修訂詳細規定國家為土地所有權人代表的權利,以及土地使用者的權利和義務、延長農業用地使用期限、土地價格與市場之變動等。

現行越南土地的使用權分為長期和有期限,有期限使用權分為5年、20年、50年、70年、90年等,而審批土地使用規劃則規定由各級人委會負責。目前越南外資企業之土地使用期限則應根据2014年通過的「投資法」一併辦理,其中第43條明文規定有關經營期限:1.經濟區內之投資項目的經營期限不得超過70年; 2.經濟區外之投資項目的經營期限一般不得超過50年,而對於投資資本額大但資金回收緩慢以及在經濟條件困難地區的投資項目其經營期限最長不得超過70年; 3.投資項目經營期限到期希望繼續執行投資計畫,在符合法律規定的條件下可以申請延長經營期限。

今年6月17日越南國會已通過增修「投資法」將於2021年1月1日正式生效,其中第44條第4項已明確規定投資項目在經營期限屆滿前投資人希望繼續經營者,除因使用過時的技術或有違法律要件者像是有造成環境污染風險等之外,可以正式提出企劃書申請延長經營期限。

明年正值越南國家大選,屆時將舉行兩次重要選舉分別是1月的政府選舉及5月的全國大選,根據越南國民議會代表和人民代表大會代表選舉法的規定將召開第十三屆全國代表大會及十五屆國民議會和各級人民議會,於2021年5月23日全面改選總書記、總理、國家主席、國會主席。新任政府將繼續頒布越南一系列的願景和國家政策促進國家發展,開啟從2021到2026年新的五年宏偉發展計劃,進一步釋放越南經濟活力更推動經濟發展。

土地政策涉及層面廣泛對經濟發展影響深遠,消極靜態不能符合越南社會期待,研判新政府將積極主動活化土地提升開發效益、創造資產價值、充裕國家財力,讓全民共享其經營管理利益。展望未來越南的土地政策可望朝向重視人文發展與地區發展特色配合重大建設計畫,重視土地整體開發利用、促進地區均衡發展、帶動地方經濟成長,結合觀光發展策略、觀光運輸、產業及用地規劃評估,透過合理、有效率的土地使用管制措施與符合地區發展需求,必能增加土地開發誘因創造最佳效益。

但無論如何越南土地所有權仍屬於全民所有並由國家統一管理,個人和組織只有使用權,故有關「越南土地私有化」的不實傳聞絕不能聽信。此外,投資人在越南進行不動產交易時,建議先到土地登記單位申請查驗相關證明文件正確性。

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