紐約市商辦向來是全美商業不動產市場的指標,但近來商業不動產抵押證券(CMBS)價格出現跳水,許多專家將此解讀為全美商業不動產市場走弱的一大警訊。

儘管美股仍維持多頭格局,目前仍處於歷史高檔,但身為美國旅遊和文化樞紐的紐約市卻飽受新冠肺炎疫情的衝擊,以飯店和商店做為擔保品所發行的債券價格連連下跌,銀行新承做的貸款放緩,銀行與房地產業者首當其衝。

投資人之所以緊盯紐約市的情勢是因為華爾街業者將這類貸款切割後包裝成債券,然後再賣給全球的退休年金基金和資產管理公司。

紐約市頂級商辦抵押證券價格出現崩跌後,許多人認為這可能為全美總規模超過5,000億美元的CMBS市場敲響警鐘。

事實上,近來相關指標也透露一樣的警訊,其中較低信評的CMBS價格近幾周已經下跌,根據數據業者Trepp的資料,上周四美國BB級CMBS的殖利率已較美國10年期公債殖利率多出近20個百分點,利差創下2008年金融危機以來新高。

由於疫情關係,美國人沒事都會留在家中,買東西也是以網購為主,此一趨勢導致全美商辦空盪盪,許多飯店和零售門市的住房率與來客量大幅下滑,不但衝擊營收,也拖累不動產價格大跌。富國銀行針對美國100多棟營運出現困境的商辦大樓所做的研究報告顯示,這些商辦價格平均大跌27%。

由於經濟復甦又面臨諸多不確定性,尤其是大都市的景氣,部份投資專家因此認為商辦行情還會進一步下探低點。

MP Securitized Credit Partners投資公司的負責人麥克納馬拉(Daniel McNamara)表示,「2008年引爆金融危機的亂源是住宅抵押證券,2015年則是能源,而2021年將會是商業不動產以及連結相關標的證券。」

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