近15年台灣房市
近15年台灣房市

2009年全球金融海嘯源於美國次貸風暴,華爾街專家利用聯準會13度降息的機會設計貸款還款模式吸引窮人購屋,炒熱美國房市,投資銀行更將房貸債權包裝成高利的連動債,全球資本市場為之沸騰,然圖窮匕見,泡沫崩解,全球經濟哀鴻遍野。

■內政部住宅價格指數自101年Q3開始編,該季為78.96,早年住宅需求動向調查可溯自94年Q1每坪單價14.5萬、101年Q3單價23.5萬,設94年Q1住宅價格指數為X,14.5:23.5 =X:78.96,X=48.7。

這些年台灣總體經濟疲乏,而房市交易卻蒸蒸日上,國人薪資停滯,房價卻連年上揚,青年人的所得愈來愈低微,房價卻愈來愈高貴,兩者的距離已愈來愈遠。

所得與房價的距離究竟有多遠?以前的數字告訴我們想買台北市的房子要十年不吃不喝,然後所賺來的錢才買得起一戶,現在則要十四年不吃不喝,依照近期房市熱絡的光景估計,這距離會愈拉愈遠。

過去大家習慣用內政部編的房價所得比來看房價到底是所得的幾倍,然而這個數字看不到所得,也看不見房價,因此看久了會有一種不踏實感,我們分別尋找家庭所得、房價指數看看這些年的變化是否差很多。

房價漲逾倍 所得僅增17%

主計總處的《家庭收支報告》提供了我們家庭所得的統計,2005年家庭可支配所得的中位數77萬元,2019年升至90萬元,15年只成長17%,反觀國內房價於同期間卻大漲了114%,這反映國人的收入根本追不上房價,真買了一戶房子,那就得背負更沉重的房貸。

當一個家庭背負沉重的房貸,對他們生活會帶來什麼影響?根據調查,有六成的人會減少休閒娛樂的開銷,有五成家庭連日常必要的開支都會撙節,怎麼減少開銷?很簡單,上館子改成買便當,出國度假換成國內旅遊,搭公車替代計程車,少添新裝少買書,這就是所得與房價距離拉高之後所出現的消費行為改變,近年民間消費動能如此低迷必然與此有關。

我們找出所得與房價的相關數據會發現,過去15年(2005~2019)與房價有關的指標都有驚人的成長,例如住宅價格漲了114%、購置住宅貸款餘額成長了109%、建築貸款餘額更大幅成長了306%,反觀同期間消費者物價、家庭可支配所得、民間消費只微幅成長16%、17%、34%。

房地產市場與總體經濟的走勢本應桴鼓相應才是,但是從上面的數據可以發現兩者是相互背離的,總體經濟並沒有好到能支撐房地產價格在15年內漲一倍,然而房地產之以能逆勢成長,全賴金融機構給他們奧援,看看房貸、建築貸款以倍數成長即可明白。經濟學家佛里曼(Milton Friedman)曾說通膨就是過多的貨幣追逐過少的商品,把商品換成房地產亦然。

背離愈遠 泡沫風險愈大

所得與房價的距離愈拉愈遠,牽動的不只是家庭生活的苦悶、民間消費的下滑,更是總體資源分配的扭曲,財富分配的惡化,民怨的升高,這些年高房價一直居民怨之首,自非偶然。從歷年景氣循環可以發現,這個房市與總體經濟背道而馳的情況終將歸於一致,不是房市把總體經濟拉上來,便是總體經濟把房市拉下去,2009年席捲全球的金融海嘯何以致之?豈非次貸風暴所致,這告訴我們當房價與所得的距離愈遠,泡沫的風險就愈大,日後釀成災難的機率就愈高。

近期台灣房市熱絡不已,房價與所得的距離顯然又擴大了,這是危險的警訊,內閣不可等閒視之。

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