今年美國成屋銷量大增,圖為德州休斯頓的在售成屋。(中新社資料照片)
今年美國成屋銷量大增,圖為德州休斯頓的在售成屋。(中新社資料照片)
全球資金氾濫推升房地產價格,圖為北京房展會上展商找來模特兒助陣。(中新社資料照片)
全球資金氾濫推升房地產價格,圖為北京房展會上展商找來模特兒助陣。(中新社資料照片)

永豐金控近期舉辦2021投資展望會,指出在美國聯邦公開市場委員會(FOMC)的利率點陣圖顯示,聯準會(Fed)將維持零利率至2023年底,再加上歐洲央行(ECB)、日本央行(BOJ)持續印鈔,預估到2021年底三大央行資產負債表將由2020年10月的21.7兆美元上升至25.4兆美元,2021將迎來資金饗宴,因此股市受惠,全球房市也會受惠。

永豐金指出,目前美國成屋銷售年化685萬棟,已回到2005年725萬棟歷史高點的94%,美國房價也增溫上漲7.5%,創下歷史新高,預期2021年房價將持續上漲2.0%,續創史上新高。台灣也感受到利率走低與台商回台的資金效應,雖然央行12月7日祭出選擇性信用管制,但剛性需求仍在,台灣2021年房地產續溫趨勢不變。

陸是熱錢重要投資地

資誠全球聯盟組織(PwC)與城市土地學會(Urban Land Institute)共同發布《2021年亞太地區房地產趨勢調查報告》(Emerging Trends in Real Estate Asia Pacific 2021)。調查結果顯示,2020年雖然有疫情的衝擊,造成中國、印度及澳洲部分市場有較明顯的萎縮,其餘亞太地區房地產交易並未出現恐慌性的下跌,且包括南韓、日本及台灣等市場反而有不錯的表現。展望2021年,整體上受訪投資人對於全球景氣仍持保留態度,也依然關注部分市場、部分類型資產的價格會否出現進一步修正。

《2021年亞太地區房地產趨勢調查報告》顯示,2020年亞太區房地產交易總金額呈現下滑,部分原因為受限於疫情導致的邊境管制,跨國型投資人無法自由往返各地進行投資;另一方面亦顯示了賣方期待疫苗問世後市場將會回復正常,故短期內反而對於價格有所堅持,不願輕易降價換取成交。

各地市場當中,南韓及日本市場的交易投資較為熱絡,主要是因為其本土投資人現階段對外國市場的信心不足,反而將焦點轉向國內投資,以趨避地緣政治風險;而中國大陸雖受美中貿易關係持續緊張的影響,跨境資本流動固然有所下降,但仍是國際投資人重要的投資目的地之一。

台北投資前景穩定邁進

就2021年的投資前景而言,新加坡、東京及雪梨三個城市乃是受訪者最為青睞的前三名,主要是因為這些市場的地緣政治及經濟風險相對較低,成為投資人資金的安全停泊港。台北的投資前景則在防疫成果亮眼、經濟表現穩定及市場資金充沛的支撐下,獲得投資人的肯定,在經歷2017、2018連續二年的敬陪末座後,去年進步至第14名,今年度排名穩定邁進,居亞太地區22個主要城市中的第11名。

調查結果顯示,亞太地區過去主流的投資標的(例如辦公、零售及商務旅館等)現正面臨疫情及市場結構調整的雙重挑戰。向來優質的辦公市場,由於社交距離、在家/遠距工作、企業削減開支及租戶撙節成本等因素的交互作用下,使得投資人對於辦公產品的投資前景趨向保守;另外,零售物業及都會區商務旅館目前受到人們減少外出消費及跨國旅遊禁令之影響,中長期而言,零售店面需求回升之機會或許較高,然都會區旅館產品供給過剩的現象卻暫時看不到終點,可能導致部分物業被拋售,或是必須變更為其他用途尋找出路。

聚焦物流倉儲出租宅

同時,市場投資者的眼光已經轉向往景氣下滑時仍能創造穩定收益的資產類型,例如物流倉儲、出租住宅及數據中心等。其中,電子商務蠶食傳統零售的趨勢一直都在,而這次疫情更是往前推了一把,使得原本即已火熱的物流倉儲需求更加暢旺,已成為疫情爆發後亞太地區發展最為強勁的資產類型。

普華國際不動產公司董事長劉博文分析,今年亞太地區不動產投資前景調查排名顯示:市場成熟穩健、交易流動性佳及內需市場穩定可靠,為前段班城市勝出的三大關鍵要素。另一方面,疫情雖為不動產市場帶來挑戰,所幸這段期間內亞太地區普遍展現出強大的韌性。

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