大陸房市今年面臨新冠肺炎疫情衝擊,加上「十四五」規畫中「房住不炒」持續定調,展望2021年房市表現,上海衛民不動產策畫智庫負責人蔡為民認為,「雙循環」政策預計將透過打壓房市來刺激民間消費,整體觀察明年大陸各城市房價「跌多於漲」。
但聚焦關鍵性的大城市,蔡為民進一步分析例如上海經歷前兩年的房價下挫後,為平衡與周邊長三角一體化的城市房價,從今年逐漸回溫,看好明年預計會有超過5%房價增長。
上漲機率低 跌幅恐擴大
蔡為民說明,大陸針對房市表現,從官方角度來看,整體就是「上不上來、跌不下去;既怕上更怕跌;上要捂、跌要扶」3句話。他說,房價維穩是大陸官方一直在努力做的,對全大陸的大局方面能做到。
但個別城市會據實際發展而有漲有跌,觀察今年上漲城市數量比下跌多,但明年可能會倒過來,「房價下跌的城市會更多」,具體或該說上漲機會低、漲幅有限,但下跌城市的跌幅可能擴大。
實際分析原因有幾個,蔡為民指出,大陸今年出口從5月之後明顯好轉,主因為歐美各國經濟活動停滯,但隨著明年應會漸漸恢復,加上美國新任總統拜登上台,恐會結盟各國對大陸有所行動,加上大陸「雙循環」運作上,壓制房價必然是刺激消費手段之一。
北上廣 仍有上漲空間
而聚焦到大城市來看,蔡為民認為包含上海、廣州房價明年都有上漲空間,且漲幅或超出5%。他說兩者都受到長三角一體化與粵港澳大灣區的影響,必須帶動、聯動周邊衛星城市。例如上海前兩年房價就一直受到抑制,拉動周邊如南通、嘉善、嘉興等城市房價走高,但如今拉得太近又不能讓這些城市崩跌,因此需要讓上海房價有所反應回溫,他稱之為「整隊效應」。
而北京也是類似情形,他說除雄安新區發展外,但由於拉動力量不同於上海的產業需求,更多來自政治面,因此推升力道稍弱,研判明年漲幅約為3%。至於深圳受到近期炒作影響下,就像2年前的上海被政策緊盯,恐怕沒有太大走揚空間。
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