中央銀行2020年底陸續祭出多項選擇性信用管制措施,外界也多用央行再度出手打炒房形容。事實上,細究央行這波的管制重點,與其說是打炒房,打炒地其實才是央行的終極目標。換言之,這波央行心中的頭號戰犯不是過往所說的投機客,反而是建商,還有借回流投資之名、行養地炒作之實的台商。

先看央行去年12月7日常務理事會調整不動產貸款針對性審慎措施的四大內容,首先是新增全國公司法人購置住宅貸款限制:第一戶貸款最高貸款成數為六成;第二戶(含)以上貸款最高貸款成數為五成,均無寬限期。二是新增全國自然人第三戶(含)以上購置住宅貸款限制:最高貸款成數為六成,無寬限期。三是新增借款人購買都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款限制:應檢附具體興建計畫,最高貸款成數為6.5成,並保留其中一成俟動工興建後始得撥貸。四是新增餘屋貸款限制:最高貸款成數為五成。

央行並在說明修正主要考量因素時,直指主要經濟體持續維持寬鬆貨幣政策的資金外溢效應,讓銀行過度集中不動產授信,將「影響信用資源配置,不利生產事業實質投資」。且自然人多筆購屋貸款及公司法人購屋貸款續增;購地貸款部分借款人利用銀行資金進行養地、囤房;餘屋貸款亦有授信條件過於寬鬆等現象。

在此同時,央行也強調,本次針對性審慎措施僅規範高風險貸款戶,並不影響首購及換屋等絕大多數實質需求貸款案件。

相較於十年前的「打炒房」,央行主要鎖定的是房屋「地區」和「價格」,列出所謂管制區貸款成數限制和豪宅貸款限制,這次央行的重點明顯是「對象」,也就是對「有可能囤地者」,即建商和台商,祭出較嚴格的授信規範,也就是央行這次其實是要「打炒地」。

這一點從央行理監事會議參考資料也可看出端倪。央行指明上波房價擴張初期,以雙北市漲幅較大,並逐步帶動其他都會區房價上揚;近年房價漲勢則以新推案漲幅較大,六都中以台南市、新北市漲幅最大,並帶動成屋價格上揚。

也就是說,央行如果要把十年前打炒房那套端出來,基本上應該是拿新北、台南設區域管制,但為什麼央行沒有這樣做,反而是從土建融貸款和餘屋貸款下手,央行的議事錄也給了答案:「本波房價攀升政經背景與成因均異於上波房價擴張期」,部分反映區域供需變化,例如台商回台與國際科技大廠投資、交通路網等建設陸續開發及人口遷移等因素,帶動購屋需求,加以土地與營建成本上揚。

真正讓央行最在意的則是「2020年下半年來,隨國內疫情趨穩,投資客、置產族增加,預售屋紅單交易、囤屋養地現象漸增」。

如果央行在意的是投機客,試問有幾個投機客有能力「囤屋養地」,進一步看,能達到「囤屋養地」者,一是建商,二就是手握雄厚資本可以買賣土地的台商。

這也說明了為何央行在2020年12月最後一周,又找來八家公股銀行、八家民營銀行、四家壽險和四家票券,強調「審慎辦理工業區土地抵押貸款業務」,意思就是金融業者只要能辦理授信,不論是銀行、壽險和票券,辦理工業區土地抵押貸款業務都要注意風險控管,包括落實土地抵押貸款貸前審查及貸後覆審、透過銀行自律規範強化閒置工業區土地開發利用,及對短期買賣工業區土地案件應訂定較嚴格的授信條件。

央行這場會議,坐實了一件事,就是除了建商有囤地之嫌,許多回流台商打著投資的旗幟,其實也是在養地、炒地,因此成為央行眼中釘。

央行2020年12月31日的新聞稿就直指,受台商回台投資及工業區土地供給有限等因素影響,近期工業區土地價格有上漲情形,為利企業正常設廠或營運資金籌措,以協助產業發展,為「避免金融機構資金流供借款人囤地之用」,籲請金融機構審慎辦理工業區土地抵押貸款業務,切實落實風險控管事項。

意即央行這一連串措施中,不管是法人還是買房買到三戶以上的自然人(也就是過往被認為可能是投機客者),都只是小魚小蝦,央行真正要抓的大白鯊,是炒地皮的那些大咖,特別是向銀行借了「回流投資」資金,結果拿去炒地的台商。

對於平穩房市,央行強調房價暴漲暴跌易危及金融穩定,甚至導致經濟衰退,如1997年亞洲金融風暴、2008年全球金融危機都足為殷鑑;更提出鑒於「住」為基本民生需求,加以居家隔離或辦公已是防疫重要防線,各國應積極協助民眾在合理負擔下解決居住問題,慎防「住宅金融化」、推升房價。

這樣的理由固然合情合理,但相較於此,央行最介意的仍莫過於台商回台投資資金變成養地、炒地基金,拿了政府利息補助的貸款卻「圈地囤房」,讓全民必須共同揹負房價上揚甚至是住宅金融化的苦果。這場央行與炒地者的戰爭,已從2020年跨越到2021年,再下一步不排除就是對養地的台商祭出追討利息等懲罰措施。

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