新曆年後至農曆年前,本是銀行放貸銀根最鬆之際,中國人民銀行突然針對房地產推出最新的「限貸令」,這回是從「上游」的金融機構直接管控放貸比例,讓不少準備殺進房市的大陸民眾暗暗叫苦。

人行在2020年12月31日公布「建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知」,「通知」明訂各大銀行發放房地產貸款規模及占比上限,並在2021年元旦火速實施。

「通知」依據銀行規模大小,分為大型銀行、中型銀行、小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行五個檔次,並據此設定不同的「房地產貸款占比」及「個人住房貸款占比」上限,也被市場稱為房貸「兩道紅線」。

以工行、中行等大型銀行來說,其房地產貸款占比上限不得超過40%、個人住房貸款不超過32.5%。中型銀行如招行、浦發銀行等的房地產貸款占比上限不得超過27.5%、個人住房貸款不得超過20%。針對超出上限的銀行,人行亦明訂過渡調整期,力求在2~4年內讓房貸占比降至規範之內。

大陸官方在2020年8月即已針對房地產企業劃下「三道紅線」,要求剔除預收款後的資產負債率需大於70%;淨負債率大於100%;現金短債比小於1倍。若同時踩中這三道紅線的房企將被特別標記,各家大陸房企莫不兢兢業業。

市場普遍認為,人行在銀行房貸的最新規範,讓大陸房地產業正式形成「3+2」的金融貸款調控格局,可說是從源頭祭出緊箍咒。有專家分析,「3+2」的房市紅線監管主要是基於防風險和穩市場兩大考慮。

對於房地產市場而言,「房住不炒」為目前政策重點;對於金融市場而言,則可防堵房地產風險進一步傳導到金融領域,確保金融系統維持穩健。

在人行新規公布前,人行黨委書記、銀保監會主席郭樹清已在2020年12月1日撰文指出,大陸的房地產與金融業深度關聯,除了房地產相關貸款占銀行業貸款的39%,還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。郭樹清更重話指出,房地產是現階段大陸金融風險方面最大的「灰犀牛」,並且強調堅決抑制房地產泡沫。

據人行貨幣政策報告顯示,截至2020年第三季末,房地產貸款餘額穩步提升至人民幣48.8兆元,占各項貸款餘額的比重達28.8%;個人住房貸款餘額升至33.7兆元,占比約19.9%。

由此來看,除了中資大型銀行之外,其餘銀行業金融機構或多或少存在著房地產相關授信額度占比超標的問題。

另一方面,大陸民眾持續不減的購房熱情,也成為槓桿升高、金融風險升溫的未爆彈。

根據統計顯示,大陸民眾的個人住房貸款占比近年快速走高,截至2020年第三季,居民槓桿率已升至33%,較2015年增加13.7個百分點,其中又以個人住房貸款為最大宗,這對防範金融風險是不可不慎重之事。

據國際貨幣基金組織(IMF)分析,當住戶部門槓桿率超過30%時,該國的中期經濟增長將會受到影響、超過65%會影響到金融穩定。因此,下一階段,房地產行業必將轉向去槓桿,確保房企負債率、居民槓桿率逐步回歸到「安全線」以內,堅守不發生系統性金融風險的政策底線。

可以預期的是,在「3+2」紅線調控下,將可有效控制銀行發放房貸的上限,從而限縮房企和購房者兩端的銀根,讓房地產調控更加精準化。

從房市的角度來說,預期一線城市在地價上漲、貨幣寬鬆、人口不斷增長的情況下,房價長線仍將緩漲;但三、四、五線城市在缺少產業支撐和人口持續流入的狀況下,未來房價可能會有所下降。

若從購房者角度來說,2021年房貸利率可能不減反升,逢低購房的期望難以實現。

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