一手催生合勤共生宅的合勤健康事業董事長李柏憲,不僅將位於台中烏日的合勤共生宅從無到有成功打造,在歷時快四年的過程中,透過對於週邊合作夥伴,乃至於其他同業的心得分享與觀察,李柏憲也深刻了解到,要讓銀髮安養,乃至於不動產開發業者一起來共襄盛舉,迎戰銀髮海嘯,讓產業的金流得以活化,乃至於產生更多的良性循環,絕對不可或缺,其中,他特別看好REITs的型態,將有助於推動銀髮住宅的金流活化,以下是專訪紀要:

問:可否談談這幾年來和產官界對銀髮住宅交流的心得?

答:如今在全國各地都已有業者開始推動興建銀髮養生宅,例如日勝生在三芝、台灣房屋在關西、土城聲寶,以及新光傑仕堡,未來不論是金融領域或營造產業,都會來參與長照產業的發展,除了民間,公部門對此也開始著力很深,例如新北市政府、雲林縣政府、澎湖縣政府等,都有來跟我們接觸討論合作的方式。

銀髮產業將成BOT新模式

我認為接下來,政府會釋出更多土地資源給長照產業使用,例如烏日共生宅當初就是使用教育部的土地,透過土地資源的補充,公部門搭配私部門之力一起來進行,而繼社會住宅的BOT、交通建設的BOT之後,未來銀髮產業將成為BOT的新模式。

而除了政府與民間合作之外,我認為,進一步活化產業發展所需的資金有其必要,除了銀行融資之外,應該可朝搭配信託REITs來進行,當安養共生宅的使用率或出租率夠高,例如有七、八成時,就可開始進行REITs規劃,後續若有第一檔銀髮、養生宅的REITs問世,將更可活化長照及安養產業的金流。

問:可否深入分析將REITs導引入安養長照產業,可以發揮的效益?

答:將會讓更多的建商有意願投入打造銀髮安養宅。一般建商的開發興建模式,都會以三至四年把資金回收為目標,這是比較重資產的建設投資型態,可有住宅、首購、換屋、商務、廠辦,因此回收率是他們考量的,資金長期性的停留在同一個地方,不是他們習慣的方式,因此我們得切成兩塊,一是重資產的投資型態,另一種則是新資產的營運型態,而透過REITs,可讓前者在未來銀髮住宅蓋好之後,獲利了結,轉化為現金離開,然後由想作財務投資,或是為了日後退休養老生活規劃的投資者來接手。

另一種方式,則是營運公司來承諾向該建商作回租,承諾一定的投報率,再來找願接手的重資產公司,讓其一次性持有,營運端則承諾有固定租金的回報,這也是活化金流可行的方式。

REITs可減輕營運者資金壓力

因此,在上述活化產業金流的面向,可著墨之處很多,包括用信託REITs,另外,長期壽險公司資金進來,未來五至十年內會有這樣的發展,甚至,政府將會有「安養基金」的概念,為高齡者給予空間滿足、相關照顧的銀髮安養宅或營運單位,向政府的基金來申請,通過的話給予資金的挹注,以政府基金來導入,讓重資產持有者不致壓力太大,如此就能偏離目前大部分都只有大財團才能作長照養生產業的型態。

問:可否再仔細談談,目前投入銀髮安養機構的產業,主要以哪些為主,REITs機制導入之後可發揮哪些幫助?

答:目前,台灣目前主要是醫療、建築開發兩大領域的集團在投入銀髮安養產業,而不一樣的導入有不同的發展模式。

一般而言,建築開發商由於有很多投資項目可選,因此不會優先選銀髮住宅投資,此時,面臨場域不多、危老都更又迫切的情況下,必須要提供足夠的誘因。此時REITs即是證券化的概念,透過信託來發行給一般的人來持有該標的物,營運者只要致力於把營運更優化即可,這種分工可充份減輕營運者的資金壓力,讓建築物從期初的投入(土建融),到第二階段要作長期營運,乃至於到有足夠入住者的階段,都能順利銜接。

以日本為例,附照顧機能的高齡住宅在五、六年前陸續在日本出現,這些,有一部分是建設公司來開發,至於其後的營運,日本就很明確,有營運端的體系,不是只有社區或物業的保全,還有往後延伸到關懷照顧醫療,未來台灣也會一樣,建商蓋完安養宅之後,第二階段再由負責作後端營運及管理的營運商接手。

例如,烏日共生宅的住宿、餐飲及活動,都是在養成後端營運的價值,同時重視與社區的連結,也是全面性的連結,若有足夠的經驗,這對建商在第一階段開發之後,轉給長期持有的購買人,及其後的重資產持有人,會是比較放心的情況,後面長期10、20年的營運團隊強度因此很重要。此時REITs也可以發揮長期的資金活化、再複製新的銀髮住宅的功能。

預期會有壽險公司進駐

絕大部分的建商,對於長期持有一個標的物,且去營運,是一個負擔,除了REITs之外,我也預期,會有壽險公司的進駐。

第一階段開發商把建物蓋好,先滿足市場對銀髮住宅硬體設施的需求,第二階段營運單位,承諾品質、投報率,其營運管理是有價值時,這棟建築物,壽險公司也會願意長期持有,因為可讓保戶,在保單到期時,可讓保戶轉進來到此空間,作為居住,以保單轉為到此建物作長期持有。

而透過REITs,則是讓其他更多想來長期參與這個機制、投報率的人,可以直接持有該標的物,並且透過金融商品化的方式,讓建商也可提前把錢拿回來。

至於如何進行REITs,選項很多,可以直接跟銀行作搭配,也可再結合資產公司,由該資產管理公司來作產品的包裝,和銀行搭配發行亦可,這也是我所看到未來較可行的方向,如此更有金流的循環。

#營運 #資金 #安養 #金流 #開發