財政部指出,2020年我國房市升溫,台商資金回台投資,買進不少土地以設廠。官員提醒,若土地上面仍有老舊建物,由賣方先行拆屋、清除地上物品再移轉土地,若賣方適用房地合一稅,可將拆除費、建物未折減餘額等兩大成本抵稅。但如果賣方適用土地交易舊制,因土地交易所得免課稅,拆除費等成本無法抵稅。

依照1987年函釋規定,營利事業出售其持有的土地,地上房屋應該依合約騰空再交付給買方,必須拆除地上房屋,若是該房屋帳面還有未折減餘額,則拆除費與未折減餘額可以視為土地出售實際成本。而個人賣地也能比照辦理,可以將拆除費與未折減餘額列為出售土地成本。

不過,土地交易可區分為舊制與房地合一新制,在舊制下,土地只有按公告土地現值所計算的土地漲價額度課徵土地增值稅,不會列入所得稅課稅範圍、所得額為0元,因此拆除費、建物未折減餘額等不能抵減所得稅。

若適用房地合一新制,也就是土地為2016年以後取得,土地交易所得為出售價格減除拆除費等成本,剩下餘額計入營所稅。

官員舉例,一家公司2018年陸續出售2012年、2017年取得的A、B兩筆土地,依契約規定地上房屋於交付土地時應清除騰空,該公司在A、B土地各花費30萬元拆除費,而兩筆土地上面房屋未折減餘額皆為100萬元。

公司在2019年報稅季時申報A土地交易適用舊制、免課所得稅,所以A地的拆除費、未折減餘額無法再抵稅。

但是公司在2019年報稅季時也要申報B土地交易所得,因為B地適用房地合一新制,土地交易所得需計入營所稅,若是出售價格為400萬元,土地取得成本為100萬元,公司在申報營所稅的時候,土地交易所得售價依序減除取得成本、未折減餘額、拆除費等,剩下170萬元仍然要計入營所稅,實際稅負為34萬元。

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