全球疫情在秋冬之際轉趨嚴重,各國政府紛紛祭出各種形式不同等級的行動管制措施。馬來西亞吉隆坡也從2021年1月13日開始第二波MCO(Movement Control Order),再次嚴格控管行動區域及日常活動,企業需面對WFH(Work From Home)的作業安排,許多販售非必需品的店家也無法正常營業。然而在這樣經濟衝擊下,房客是否有主張租金調降的正當性呢?
馬來西亞著名企業如Sunway和Tropicana,就免除其購物商場內無法營運單位在MCO期間的租金,但這背後是因為租約中有不可抗力條款,意即由於不可預見的情況無法履行合約目的,則租金或可減免。但要主張不可抗力條款,須證明它會影響合約本質,就商場而言,其與租約目的是讓租戶經營店鋪並從中獲利,由於非民生必需品無法在MCO期間營運,因此租約本質已受影響,所以能免除租金,一旦MCO結束能常營業時,租約權利義務將重新啟動。當然,若商用產品的租賃合約中沒有不可抗力條款時,就當然不可以免除租金。
至於住宅型產品,首先是一般制式租約中通常沒有不可抗力條款;再者,住宅租賃合約本質是房客給付租金換得屋主提供的住家生活環境,而MCO並未禁止房客繼續住在租賃單位中,因此住宅型產品通常無法援引不可抗力條款來主張減免租金。至於房客常因MCO財務吃緊,轉向房東提出降租請求,然而法律上這並不是對租賃的直接影響,不必然構成降租合理性。
但房東是否降租,要注意的不只是法律,還要觀察MCO造成的租賃市場波動。由於國境控管,外國租客來源受阻,加上近年陸續有新建案單位大量交屋進入市場,外國高階白領為主要目標客戶的市中心住宅型租賃物件,國境開放前勢必呈現供大於求的狀態,市場機制讓租客取得談判籌碼,不少人趁此時換租更新更便宜的物件,房東必須考量實際市場上的競品價格,否則租客可能一去不回頭。
疫情黑犀牛衝擊了世界經濟局勢,2020年也被時代雜誌定義為「最壞的一年」,在疫情能被有效控制前,海外置產者宜冷靜面對市場調整,短期做出合理因應行為,長期評估做好超前部署,不盲目陷入恐慌,好好看清楚各國基本面及變局承載能力,做出理性的房地產投資決定。
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