就在股市旺,房市熱的時候,行政院趁熱端出了一道新料理-房地合一稅升級版,雖然炒的是一盤隔夜菜,舊菜加鹽加料後,卻也鹹死了一群愛吃炒房老饕,大呼吃不消!

會讓政府出重手,其實也不是沒來由,先是預售案場傳出漏夜排隊購屋,還有大戶現金掃房,中人開團購屋佣金入袋沒繳稅,讓國稅局忍不住拿放大鏡往預售屋的市場查看。

2016年房地合一上路之後,短買短賣的成本大幅提高,投資購屋行為減少,房市交易價量皆減,當年的買賣移轉棟數從平均30萬棟的水準,驟降到24.5萬棟。不過上有政策下有對策,由於境內法人,不論持有年限長短,併入營所稅申報,採20%繳稅,因此從內政部的數據觀察,法人囤房及短期交易的比例都比自然人高,顯示少數以短期買賣為目的的人士,多改用境內法人的名義購置不動產,以降低稅務成本。而這次修法,就計畫針對法人5年內賣屋課35%至45%的稅率,連預售屋交屋前的契約轉讓交易,也都納入房地合一稅課徵,新法一旦上路,將再度改寫房產獲利公式,就像如來佛再度將孫悟空頭上的緊箍咒縮緊,讓短期置產族更加頭痛!

預估房地合一升級之後,市場可能會有4個變化:

一、資產配置除舊布新:首先,短期持有閉鎖期拉長,不動產短期買賣的成本增加,投報率明顯下降,短期內投資型買賣交易量減,不過市場熱錢需要去處,且不動產的穩定性高,在經歷陣痛期之後,房地產置產仍有需求性,置產族針對手上資產重新盤點,進行「除舊布新」,以屆滿閉鎖期的存貨優先出清,達到資產重新配置的健康循環。

二、法人競逐高投報宅:由於公司法人仍會有其資產配置需求,但無法藉由短期買賣獲利,因此未來法人購屋規畫更加嚴謹,使投報率佳、地段好,具長期持有價值的不動產,會成為搶手標的。

三、預售客源轉向成屋:因預售市場交易被放大檢視,置產族觀望,短期內的拋售現象,也可能衝擊到預售屋的正常銷售,新成屋或中古屋將成為市場主力,自住需求支撐,房價不太有下修可能性,價格趨向平穩發展。

四、高端置產回歸個人:稅制升級後被牽制的法人購屋,節稅空間將大幅收窄,因此未來高端客戶的買賣,可能回歸自然人名義購買,確保資產運用更具彈性空間。

房地合一稅新制升級,看似「村莊被攻擊了」,不過日出條款還是觀察重點,而長期持有也才是發揮不動產最大價值的不二法門!

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