房地合一2.0將在7月1日上路,此次修法將營利事業比照個人持有房屋期間按差別稅率課稅。勤業眾信聯合會計師事務所會計師王瑞鴻表示,若是家族不動產管理公司長期持有不動產,這次修法影響有限,但須提醒,若是個人股東直接出售不動產管理公司股權,即可能會負擔到房地合一稅,所以家族在財富規畫時應小心注意。

勤業眾信表示,過往很多家族會避免以個人名義持有不動產,主要原因是擔心經過多次繼承後,導致所有權人過多,增加日後處分不動產的難度,以及由家族資產公司統一管理不動產,可將資源更有效的利用,所以常見家族不動產管理公司存在。

這次修法將營利事業納入房地合一稅2.0範圍中,修法之前營利事業出售不動產的所得,不論持有時間多久都是適用20%的稅率;但是修法之後,營利事業持有2年內就出售不動產,所得稅率就是45%;持有2到5年則適用稅率35%;出售超過5年的不動產,才會是20%稅率,也就是說,營利事業處分超過5年不動產,要繳納的稅就不受修法的影響。

此外,家族不動產管理公司開發土地、參與都更,若以自有土地與其他營利事業興建房屋,自土地取得日起算5年內完成並且銷售該房屋,或者營利事業以自己的土地、合法建築物或資金參與都市更新、危老重建者,取得房屋後第1次移轉,即使是持有時間在5年之內交易,也可維持20%的稅率,意即家族管理公司拿土地參與都市更新、合建分屋或者自地自建出售都不會受到影響。

不過,值得注意的是,如果是出售股權就要小心是否會落入房地合一稅課稅範圍,主要看2項要件:其一是個人或者營利事業持有該資產管理公司的股權,或者出資額超過該營利事業的一半;且該營利事業有一半以上的價值都是由不動產所貢獻的。

所以如家族成員移轉不動產管理公司或者家族投資公司股權時,就要特別檢視以上的2項要件,注意是否不小心落入房地合一稅的課徵範圍之內。

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