根據國發會所做的中華民國人口推估(2018~2065)報告,台灣將於2026邁入超高齡社會(老年人口占總人口比率超過20%)。為了避免高齡長者在不久將來淪為「窮得只剩下房子」,以下整理幾種將自有不動產價值變為可動用資金,即所謂「以房養老」模式。

一、逆向房屋抵押貸款模式(一般通稱之以房養老即屬此類型):

所謂「逆向房屋抵押貸款」,指所有人將持有的房屋設定抵押給銀行,再由銀行以按月給付的方式,撥款給房屋所有權人(也就是借款人/債務人),作為養老金。房屋所有權人於借款期間,每月僅需支付利息(每月撥付款項內扣,且不超過撥付金額之1/3),未收取的利息則計入債權,未來房屋所有權人身故、或者貸款年限期滿後,若法定繼承人有意繼承債務,需先清償貸款本金及利息;若繼承人無意繼承,銀行可依法處分。

從實務角度言,有論者指出以下問題:1.利用者長壽的風險。2.利率上升的風險。3.不動產價格下跌的風險。4.融資中止風險。5.利用者對這項業務的陌生。6.繼承問題。7.不動產價值的認定技術。8.不動產鑑價及貸出金額計算方式。9.多元化的不動產鑑價觀念。

金管會自2015年11月推出「以房養老」貸款,至2021年有14間銀行辦理,惟據統計「以房養老」貸款累計核貸件數僅5,212件,平均每年約承作不到1,000件,成效遠不如預期。或許國內的長輩偏好留房產給下一代,對此方案接受度不高。目前承辦件數仍以公股行庫居多。

二、逆向抵押貸款,搭配安養信託模式:

金管會為了鼓勵「信託2.0」,銀行辦理逆向抵押貸款時,也會搭配安養信託商品進行現金流規劃,即將逆向抵押借貸出來的款項,事先約定按月撥入安養信託帳戶,由該信託專戶支付每月基本生活開銷,剩餘資金則可於信託專戶累積,作為未來臨時性醫療或緊急救助金之用。

三、售後租回模式:

售後租回模型 是以保險業為主的模型,屋主將房屋賣給保險公司,一次取得售屋款,然後雙方訂有一定期間與要件的租賃契約,亦即保險公司購買老人房產,付給老人年金,老人再租回居住。通常租賃期滿時,也是所有權人死亡之時。

四、留房養老模式:

考量到許多長輩想要把房產留給子女,於是銀行推出「留房養老」並結合安養信託服務。這是一種包租代管的方式,由銀行代為管理租賃事宜,銀行再定期撥付生活費。2020年7月,兆豐銀行推出留房養老安養信託服務,成為國內首家推出留房養老的銀行。

五、出租養老模式:

台灣民眾普遍存著「有土斯有財」的想法,因此長輩亦可選擇自行出租房屋、靠收租金養老,但需要評估房屋管理修繕及房客問題等。

六、社會照護服務模式:

有照顧的需求者,將自己所有的房屋捐贈給社會福利機構,進行「價值轉換」,並利用照顧服務專業,享受相對穩定的安養服務品質。如民國93年,獨居殘障老人郭先生將房子捐贈過戶給伊甸,交換條件是繼續居住,並由伊甸負擔看護費用直至終老,樹立「附負擔捐贈以房養老」的模式。

七、定期金不動產負擔制度:

參考德國、瑞士、奧地利等國的不動產負擔制度,乃將土地、房子所有權移轉給對其有撫養義務的子女,由其取得所有權,老人取得土地負擔權。土地負擔權人得對土地所有權人請求頭期款,及日常生活要事的備用金額、定月款項、定時打掃、其他如帶其去醫院治療、定期準備餐點及殯葬費等。惟我國物權法目前並無此種權利。

在台灣即將進入超高齡社會及低利率環境之下,避免淪為「窮得只剩下房子」,是國人必修之重要課題。

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