隨著大陸的都市化腳步加快,近年來大陸房地產開發行業發展的越來越系統化,且重要性日益資加。據估計,該行業現在占大陸經濟規模高達三分之一,不僅行業的槓桿率也越來越高,也愈加朝向大型開發商集中發展的趨勢。

早在2013年,排名前50大的開發商約占大陸房地產開發約25%的比例;到了2019年,這個數據已經提高到60%;瑞銀資產管理預期,到2021年,前50大開發商的房地產開發比例,有可能再進一步上升到70%。

正因如此,大陸政府有必要採取行動,確保這些開發商的財務情況都屬健康。因此見到政府推出的「三條紅線」政策,主要目的在管理房地產開發公司,減緩它們過度槓桿化的速度,並防止公司承擔超出其償債能力的情況出現。當然,這個結果也可能導致部分公司因財務調度不靈而倒閉,或是無法順利交付房產的情況。

官方的「三條紅線」政策,內容規定到2023年,房地產公司的現金短債比必須小於1倍、資產負債率不得大於70%(剔除合約的預收款),以及淨負債率不得大於100%,這表示政府當局有意加強對該行業的管理規範,一般認為這是拖累大陸房地產下行的主要原因。

正因為房地產政策趨嚴,導致房地產行業下行,加上財政政策趨緊、疫情防控壓抑消費力道,以及能源短缺、拉閘限電等多重因素的影響,導致近期大陸經濟出現明顯放緩。

其實在購置住房這件事上,大陸與歐美人士最大不同,在於大陸民眾通常在建造房產之前就預先支付房產費用。只是房地產價格相對民眾的平均收入要高出許多。因此對政府來說,適度將房地產開發商的槓桿率控制在合理的範圍內,顯得格外重要。

現在大陸房地產開發商的活動大幅放緩,實為政府的政策使然,而非因為市場缺乏需求。相反的,目前大陸對房屋市場的需求仍然超過供給,且預期這種情況還會持續幾年。

另外,有鑒於房地產行業對經濟的重要性,一如前述,房地產約占經濟的30%,而基礎建設支出約占15%,如果房地產開發商並未持續投入基礎建設支出,那麼可以預期經濟正在放緩,正如信貸脈衝信號所反映的那樣。

不過近期有初步跡象顯示,大陸信貸部門對於放貸作業已有所放鬆,這可能是更廣泛政策調整的第一步。

最近可以看到大陸監管機構已放寬到2021年底前的銀行住宅抵押貸款額度;此外,部分銀行被告知要加快抵押貸款的批准。這些措施應能緩解該行業的流動性壓力,因為最終買家所取得的房貸資金,終是流向房地產公司。

重要的是,中國人民銀行在10月中旬打破對地產商恒大危機的沉默,表示有信心,稱開發商的掙扎給金融體系帶來的風險是「可控的」,不太可能蔓延,這一切都表示人行正在密切關注局勢,並尋求管理其後果。

在此情況下,預期中央財政的支持會持續增加,基建投資有機會反彈。此外,由於加強針和疫苗接種進一步增強,大陸國內的防疫措施有所緩解,積累的消費有望出現反彈。

再次,隨著高耗能產品生產淡季,再加上房地產下行,2022年拉閘限電不會成為制約增長的因素。當然我們不預期房地產業會很快回溫,但可以說目前已到政策底部,未來政策可望朝寬鬆方向發展。

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