一年半之前,執政黨內部對於台灣的土地與房地產價格上漲,曾經有過一輪熱烈的政策辯論,因為,受到COVID疫情下全球零利率政策的點火,台灣重新展開一波房地產上漲的週期,與過去十餘年的模式迥異之處,新一波的房地產上漲的動能來自中南部傳統低價區,主軸是台商資金回流、新建廠房的土地價格、以及新興工業區周邊的房地產價格上揚,新一波的漲勢呈現全島遍地開花的現象,相較之下,台北市蛋黃區的天價豪宅價格則相對穩定。

執政黨內部有不少官員認為中南部房地產價格上漲應該受到歡迎,畢竟南北平衡喊了數十年,中南部傳統農業區一直到這一波才終於出現房價上漲的機會,政府應該樂觀看待屏東、台南、嘉義等地的土地與房價上揚,不宜過早提出政策打壓。不過,行政院也看到全球房地產上漲的熱潮,為了避免台灣受到波及,最終在去年底由國發會、內政部、財政部、最後中央銀行也加入,提出整套的打擊炒房政策,以撲滅建商炒作行為為政策目標,一方面容許低價區的房價上揚,二方面管制銀行土建融貸款總量,而內政部也針對炒房行為祭出多項懲罰與監管措施。

更重要的是,立法院通過房地稅合一稅2.0的新制,自2021年7月起正式上路,凡是出售民國105年1月1日之後取得的房地產就適用新制,新制度對於短線房地產交易課以重稅,2年之內買賣房屋的所得,必須課徵45%的重稅,5年之內買賣也要課徵35%,法人比照個人課稅,並且堵住以往藉由買賣持有房地產的公司來避稅的漏洞。

如今看來,所幸政府提早針對全球的房地產漲風進行了超前部署,台灣暫時沒被捲入延燒全球的房地產炒作熱潮,但是,所謂傳統低價區的房價漲勢也已經到了不可忽視的程度,最具代表性的就是台南,這段期間房價幾乎翻倍,接近南科以及台南市區的房價如今動輒喊出每坪40萬元的價格,而上周台南仁德某預售屋案出現喊價每坪40萬元、民眾排隊登記預售屋的炒作現象,更驚動內政部,祭出包括全面限制預售屋轉手、解約申報登錄、以及對炒作行為處以三年徒刑或併科5,000萬元罰金的嚴厲懲罰。

我們觀察到,房地產上漲已經成為全球政府共同的挑戰,從歐洲大陸的北歐、德國、到匯率巨幅貶值的土耳其、向東到亞洲的中國、韓國、新加坡,跨過太平洋到美國,「抑制房地產漲風」已經成為所有政府都無法逃避、甚至是優先程度最高的挑戰。

德國新總理蕭茲在上周正式上任,新組成的聯合政府首要的挑戰之一,就是平抑不斷上漲的德國房地產。首都柏林在國會大選當天同時通過了一個公民投票案,要求政府徵收民營的「德國住宅公司」(Deutsche Wohnen & Co)所持有高達24萬戶、約3,000棟住宅,用來平抑柏林市暴漲的房價。

柏林與台南有相近之處,過去都是房價相對便宜的城市,但是在低利率的環境下,柏林房屋交易價格(賣方開價)從2010年的每平方米1,620歐元,到今年已經上漲三倍到4,900歐元(約每坪新台幣53萬元);房租則從2012年的每平方米7.8歐元,上漲至今年的11.95歐元(約每坪新台幣1,300元),過往低價宜居的城市因為房價上漲已經威脅到居民安居的條件,人民的怒火引爆,竟然以公投要求政府徵收民營住宅公司的資產。

房價暴漲是全球現象,最近與台灣交好的立陶宛,今年上半年房價突然暴漲24%,漲幅世界第一,房產泡沫是立陶宛政府執政最大的威脅。量體最大的美國,房地產市場雖然多元且供應量極大,但是全美國的房價指數今年每個月都持續以13%到15%的年增率向上攀升,美國已經連續116個月的房價年增率上漲,是建國兩百多年來從未出現的挑戰。

台灣中央銀行即將在本周舉行理事會,預期將會強化控管銀行貸款成數(loan-to-value, LTV)、貸款成數與負債對所得比上限(debt-to-income, DTI)等總體審慎政策工具(Macro-Prudential Policies),內政部加大打擊炒房的政策力度,而六都縣市長也同步藉由施行「囤房稅」,展現打擊房地產炒作的決心。

我們建議政府應該持續對於房地產市場的漲風給予高度關注,並且加強宣傳「房地合一稅2.0」的政策,不斷提醒有意投資房地產的民眾,在5年之內買賣房產將會課徵高達35%、甚至更高的利得稅,減少民眾炒作房地產的預期心理。在全球資金零利率的大環境下,如果連堅持房住不炒的德國、如果連每年交易超過600萬戶的美國,都面臨房價大漲、民怨衝天的壓力,台灣更需要拉高「打炒房」的警報,徹底杜絕民眾炒作房地產的心態。因為即使光靠實質需求,台灣各縣市的房價已經足夠維持榮景,澆熄炒作心態,避免房價狂奔,台灣的經濟發展與社會安定的成果才能維持。

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