內政部擬祭出史上最嚴厲打房措施,修法方向之一是禁止預售屋、新成屋換約,學者專家批評此舉過度干預民眾財產權,建議政府應明確說明何種轉讓構成炒作?由何機關認定及如何認定?否則即為典型的「立法怠惰」,違反正當程序。

中華民國不動產開發商業同業公會全聯會理事長楊玉全表示,全聯會堅決反對禁止換約的修法,因為「換約」≠「炒房」,從簽約、興建到完工交屋動輒數年,這段期間買方若有換約需求,原因可能包括經濟變故、家庭因素、健康因素、離職、遷徙、因選擇性信用管制出現融資缺口等,所以不能「一刀切」認定換約就是炒房。

目前房地合一稅2.0已針對非自願交易訂有排除條款,平均地權條例修法草案卻全面禁止,修法欠缺合理,更忽視人民的困難。

康克爾國際法律事務所律師趙文銘表示,這波預售屋市場過熱、價格飆漲,有諸多原因,包括營建成本推升、資金行情、實登2.0推波助瀾等,而據網路平台統計有1.8萬筆預售屋待換約,但對比每年30幾萬棟的買賣移轉登記數,比重非常小,為了1.8萬件換約案件而禁止換約,無異是「用大炮打小鳥!」且錯殺無辜的可能性很高。

雲林科技大學科技法律所教授楊智傑表示,預售屋納入實登2.0及預售屋買賣納入房地合一2.0才上路未久,若能落實執行,應可有效減少預售屋炒作,如今又急於修法禁止預售屋轉讓,無異造成立法互相矛盾,且轉讓條件未考量其他特殊狀況,打擊面過大,違反比例原則;就算納入排除條款,但仍須逐一審查,徒增行政困擾與爭議。

真理大學法律系教授林家祺表示,禁止預售屋、新成屋轉讓已涉及違反憲法第15條財產權被干預、第22條私法自治的契約自由被剝奪、及程序基本權利被影響,若修法方式不區分個別情況而一律禁止,將構成違反比例原則。

因此政府應明確說明何種轉讓構成炒作、由何機關認定、組織的正常性、依何程序認定及如何認定,否則即為典型的「立法怠惰」,違反正當程序。

中國文化大學都市計劃與開發管理學系系主任徐國城質疑,預售屋、新成屋「換約」,未必都與「炒房」劃上等號,主管機關在增修法令前應先釐清這個根本關鍵。制度法令的執行應能保障非炒房意圖而產生的換約行為,否則將衍生「過度干預」的疑慮,對房市長期發展的負面衝擊恐將大於正面效益。

信理法律事務所律師許文懷也主張,政府已全面禁止預售屋紅單轉讓,政府應有說明政策執行成效的義務,再來集思廣義討論是否進一步禁止預售屋禁止換約,否則貿然限制人民財產權,無異推定換約就是炒房,打擊面將過大。

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