中國大陸房地產問題,可謂一波未平,一波又起。繼去(2021)年9月,最大的房地產開發商「中國恆大」面臨破產危機後,引發連鎖效應,至少有上百家以上的房地產公司倒閉。而近日宣騰報章的「爛尾樓」事件,已蔓延20多省。一旦購房者串連,集體對爛尾樓拒付房貸的風潮蔓延開來,是否會衝擊大陸的房地產,危及金融市場穩定,進而推升金融風險?

至於確切有多少尚未交付的爛尾樓項目難有真實的統計數字。《BBC News 》報導指出,有24個重點監測城市尚未交付的爛尾樓項目,總建築面積近2,500萬平方米,占去年商品住宅成交總面積的10%。GitHub指出,截至7月16日,大陸已有284個樓盤項目屋主發表「停貸告知書」,集體停繳房貸。受此事件影響,放貸銀行首當其衝。其中,農業銀行持有的未完工房屋逾期貸款6.6億元(人民幣,以下同),暫居各銀行之首;工商銀行則持有6.37億元的此類抵押貸款居次,而規模較小的興業銀行也有3.84億元的未完工房屋抵押貸款。粗估銀行體系至少有21.1億元的貸款風險,但占貸方總抵押貸款組合的尚不及1%,涉及的業務規模小,整體風險應可控。

大陸爛尾樓形成的原因不一而足,比如樓盤開發商缺資金,甚至破產,或是項目涉及經濟糾紛、違法違規導致工程停工等,然以資金鏈斷裂居多。筆者歸納此事件背後有三個主要因素,

一,長久以來,建商不斷涉足新業務,大玩高槓桿金錢遊戲:如2009年「恆大」上市後,一直渴望擴張版圖而開始舉債涉足新業務,比如足球俱樂部、瓶裝水,以及最近的電動汽車,最後步向債務遞增的不歸路,並引發骨牌效應。

二,大陸當局為避免房市泡沫風險,住房和城鄉建設部、人行於2020年8月20日約談了12家房企,拋出房企「融資新規」的「三條紅線」作債務管控,分別是「扣除預收款後的資產負債率大於70%」、「淨負債率大於100%」、「現金短債比不得小於1」,分別用來衡量企業的負債水平、槓桿,以及短期償債能力。雖然限制銀行面臨的房地產市場風險,但也限制了開發商完成項目所需的資金,平添債務風險。不少建商受此衝擊,只得紛紛拋售資產,以應對流動性日益減少的問題。今年上半年全大陸房地產開發投資6.83兆元,年減5.4%;此外,同期商品房銷售額為6.61兆元,年減28.9%。其中,住宅銷售額年減達31.8%,顯示市場陷於降溫狀態。

三,中國國家統計局甫發布的上半年GDP較去年同期成長2.5%,第2季GDP增長0.4%,遠不如第1季的4.8%,寫下2020年首季以來最小增幅,經濟下行無疑也為房地產埋下更多不確定性及風險。

不可否認,房地產一直是扮演支撐大陸GDP重要火車頭,特別是當前經濟下行,更需要房地產這架引擎。在世界銀行6月發佈的《中國經濟簡報》指出,截至2021年末,大陸房地產投資占國內生產總值GDP的13%;若考慮供應鏈投入品,則房地產行業約占GDP的30%。因此,房地產若失序將產生重大的經濟後果。準此以觀,大陸當局必然不會讓此事件演變成系統性金融風險,危及經濟。目前除了擴大支持房市的資金寬鬆政策外,不少地方政府已針對防止預售款被不當挪用、防範商品房延期交房等問題推出相關因應措施。再者,大陸住建部、金融監管部門與銀行業者也召開緊急會議商討對策,或許鬆綁「三條紅線」政策將成為當務之急。

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