去年以來,大陸多家房地產開發商接連爆發債務違約,至今仍餘波未平,而因房企債務危機衍生的爛尾樓停貸和供應商無力付款等風暴又接踵而來,由於牽涉到眾多基層民眾權益,可能引發社會問題和增加金融風險,且在中共二十大召開前社會維穩的方針下,該事件不能等閒視之,預料大陸官方將及時出手解決問題。然而,房地產業牽涉的產業和社會層面千絲萬縷,在爛尾樓之外或有更多未爆彈,可能成為未來幾年大陸穩經濟的一大變數。

房地產業是拉動諸多產業發展的火車頭,房市的好壞,直接影響到鋼鐵、水泥、玻璃、家具、家電、建材裝修等製造業,以及物業管理、代銷、房仲、銀行等服務業的行業榮衰,對投資界而言,房地產業也是長期穩定獲利的重要標的,因此房地產可說是「牽一髮而動全身」的支柱產業。對於公部門而言,如何避免房價暴漲暴跌,成為投機者炒作工具,同時又要避免官方監管之手過度干預市場機制,如何拿捏調控的尺度,一直是各國政府重要課題。

隨著經濟快速成長和民眾所得提高,大陸房價持續上揚原是情理之中,然而,跑贏居民所得成長的房價,尤其一線城市的房價,已變得一般民眾高不可攀,成為貧富差距擴大的表徵,引來當權者的介入打壓也就不難理解。

大陸國家主席習近平自2012年上台後,不斷強調「房住不炒」,房市調控措施也一波波推出,可惜成效有限,直到2020年8月人行公布「三條紅線」政策,嚴控房企融資,才讓大陸房市由熱轉冷。

「三條紅線」是房市調控的一劑猛藥,對於擅於操作高槓桿的房地產開發商來說,馬上面臨融資困難、無法借新債償舊債的窘境,這些房企自此陷入債務違約的惡性循環,無暇顧及本業的正常運作,業務陷入緊縮;至於財務較為健全的房企,也唯恐誤觸紅線,讓公司陷入債務深淵,因此業務上僅能保守以對。在如此氛圍下,大陸房市景氣反轉直下。

根據官方數據,大陸房價在2019年5月年增10.7%達週期高峰後,增速逐步放緩,「三條紅線」推出的2020年8月漲幅已降至4.8%,2021年年中之後,隨著房企債務違約地雷引爆,大陸房價漲幅快速滑落,在2022年4月邁入衰退期,當月負成長0.1%,5月衰退幅度擴大至年減0.5%。

根據2022年6月70個大中城市商品住宅銷售價格數據,武漢、青島、太原等34個城市的房價已低於2年前價格,鄭州、天津、石家莊的房價更是低於6年前,當前房市低迷情況可見一斑。

從房地產開發數據看,2020年下半年,大陸房地產開發金額隨大陸經濟復甦而快速成長,2021年2月飆升至年增38.3%,隨後增速快速下滑,2021年7月增速降至12.7%,至2022年4月年減2.7%陷入衰退期,最新的6月數據為年減5.4%。

儘管大陸各地政府近幾個月不斷鬆綁房市調控措施,刺激買氣,但從最新上游開發和下游銷售數據看,政策效果有限,大陸房市仍看不到止跌跡象。

房價漲勢雖然控制住了,但房地產業蕭條而引發的連鎖效應,卻可能是大陸當局始料未及。從過去一年的發展軌跡看,房企的債務危機已明顯出現外溢效應,包括問題房企無法繼續推動在建項目使得爛尾樓頻傳,這部分除了購屋者權益受到損害,還波及眾多收不到款項的房地產承包商和供應商,房企債務危機快速擴散到上下游業者和消費者。

從銷售端看,購屋者眼看著自己花了一生積蓄購買的房子成為爛尾樓,尚未繳清的房貸當然繳不下去,因此出現近期的罷繳風波。這部分罷繳的「爛頭寸」目前雖僅占銀行房貸餘額的小部分,但若加上房企和供應商的巨額債務,規模將非常可觀。若風波持續擴大,危機或進一步蔓延至金融機構。

房市是一個順經濟週期的行業,經濟好,民眾所得提高,房價自然跟著上漲。官方對順週期的房價上漲採取逆週期的過度干預,可能造成經濟運行節奏大亂。反之,目前大陸經濟前景不明,房價正處於下降週期,民眾選擇看緊荷包,觀望居多,買氣疲弱是理所當然,此時官方鬆綁房市調控措施,恐怕難有成效,要解決當前房市的疑難雜症,還是應該從房企債務這個問題癥結點著手。

#債務 #房地產 #房企 #危機 #房市