危老重建怪象 鳥籠屋盛行

內政部統計，截至7月底止，北台灣目前已核定危老重建案共1,396個。

住展雜誌調查，其中已公開銷售有214個，佔已核定件數15.3％；不過當中有37個，基地面積不到100坪，占比逾23％。

住展雜誌研發長何世昌表示，自「危老重建條例」實施至今，危老核定案如雨後春筍般冒出，大幅「超車」都更案，但真正對外銷售釋出僅15％，顯示還有極大量的危老案未公開，未來將成為推案主力之一；唯需注意的是，由於危老重建基地沒有最小基地門檻限制，因此過多迷你基地重建案，可能把都會區街廓切得更零碎，讓大範圍都更難以推動。

住展雜誌統計，北台灣214個對外銷售的危老案中，其中160個集中在台北市，佔74.8％，至於基地規模不到100坪的「迷你基地」，竟有37個。

何世昌表示，目前危老案最小建築基地的建案，是北市大同區「嘉源埕驛」，土地面積僅30坪，興建為5樓電梯公寓；最小基地華廈，為大安區「大安得逸」，基地僅48.09坪，地上蓋到7樓。

另外，最小基地的大樓案為北投「公園大院-樂活館」，基地70.1坪，興建13樓；其次是大安區「統創緻」，規劃15樓，土地面積僅77坪。

另外地上樓層數最多的危老案，為板橋區「兆璞開禧」，規劃樓高31樓；至於地下室開挖層數最多，為松山區「敦仰」、「鐫萃」與大同區「三豐雲極」，三案都開挖到地下6層。

何世昌分析，危老重建案因單一個案基地大多規模不大、戶數較少，因此每戶分攤的共有面積相對稍高，多數危老華廈、大樓案公設比介於33％～39％之間，僅極少數不到33％。其中以中正區「富享榮華」29％最低，更是北台灣唯一公設比低於三成的華廈、大樓危老案。

至於公寓，一般僅一支電梯，但公設比多在26％以上，公設比偏高；而公設比最低危老案，宜蘭市「文化圓鼎」，公設比約24.75％。

目前單一可售金額最高的危老案為松山區「敦仰」，總案量約150億元；案量最小的危老案，為新竹市東區「威尼斯行館」，案量僅約0.55億元，二者相差高達200多倍。