台股衝破2萬點大關,A1概念股吹響全球再工業化的號角,連帶美國年底大選熱況炒熱供應鏈重組的議題,商用不動產市場在升息循環沉潛之後,蓄勢待發。

從內政部的數據來看,工業、倉儲類投資從2016年低點起跑,當年169萬坪的建照核發量,過了3年,2020年正式來到308萬坪的新天量,急起直追的則是商機下滲、組織擴張、資金回流,拉動辦公、服務類需求。原本全台每年50萬坪以下的新增供給,2021年已經拉到102萬、2022年躍升到148萬坪,台北市更出現辦公、服務類建照核發面積超過住宅類87%、絕無僅有的特殊現象。

遍地開花、爆量顛覆的建築投資,反映五大結構性的市場改變,無法再用過去線性的去化、成長趨勢推估。

首先,供應鏈重組下的產業布局效應。金融海嘯到2015年的8年間,僑外資對台直接投資金額平均每年為54億美元,但2016到2023年直接攀升至103億元,舉凡高科技業因應「中國+1」以及先進研發的擴大投資、新能源、零售批發業的落地生根,累積的租、購動能驚人。另國內科技大廠積極在內科、南港、北士科等新興產業聚落獵地獵樓,強化品牌、服務升級的空間能量。

其次、疫情、科技刺激辦公場所內涵的提升。疫情加速企業數位轉型,也顛覆傳統辦公區位選擇、租購偏好、空間裝修、組織管理、混合工作型態等多面向的發展。企業嚴肅面對備援辦公室、靈活辦公室、共享空間等需求,同時展開輕資產的商辦營運服務SPaaS ( Space-as-a-Service )的無限可能,也進一步促進產業、產品的大躍昇。

第三、庫存供給的質量挑戰。高力國際盤點目前台北市中心七大辦公商圈128棟約105萬坪的純辦大樓,其中屋齡21年以上的有77棟,占絕大多數。部分屋齡老、規格差、設備舊、維護貴、管理難的大樓,如果有產權單純的條件,很快就會進入都更、危老等重建程序,勢必形成租客外流、商圈洗牌的趨勢,抬升對新商辦的需求。

第四、利率走勢與租金、價格的拉鋸。雖然美國聯準會今年降息的機率高,但不可否認,現階段的租金收益率過低仍是商辦投資硬傷。新供給缺貨的前提之下,市中心商辦價格幾乎已經超越同地段、同屋齡住宅,但租金碰觸到玻璃天花板卻也是不爭的事實。蛋白區、新聚落、廠辦價格等優勢,將成為需求轉向的關鍵,釋放緊繃已久的失衡狀況。

最後,ESG浪潮加劇的新、舊大樓競爭。台灣推行「建築能效評估系統」,2040年要求50%既有建築物更新為建築能效1級或近零碳建築。面對租客流失、租金修正、空置升高的市場壓力,舊大樓砸重金改善或直接打掉重練,已迫在眉睫。新商辦直接取得國內外認證標準,協助進駐企業確保生產地位不掉隊,也成為難以匹敵的核心競爭力。

頂辦市場在信義計畫區飽和之後,隨著基礎建設、產業聚落的發展,供給彈性大增,商辦發展已非「房東市場」、鐵板一塊,供需條件將出現多元、個別化的表現。商辦的持有者、投資人對於目標對象的輪廓、需求、動向、痛點、限制應有更深入的掌握,以避免閉門造車的風險。

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