降息循環 美REITs迎長多行情

美國聯準會9月、10月如預期降息，由於整體抗通膨取得進展，若勞動力市場未顯著惡化，將維持小幅度降息，點陣圖預估12月還有1碼降息空間，明年估計降4碼。投信法人指出，根據歷史經驗，一旦進入降息循環，美國REITs將展開長多行情。

台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝表示，就基本面分析，第二季產業持續復甦，公寓租金恢復成長，資料中心受惠AI需求，養老醫療承租率穩健增加，紐約商辦租賃大幅提高，工業與自助倉儲承租率開始改善。目前各次產業本益比幾乎都在五年相對低檔，正是逢低布局時機。

後市相對看好醫療、住宅及資料中心。醫療社區供給持續放緩下，養老社區第二季承租率上揚0.4％至87％，租金成長4.4％，長照護理入住率也上升0.3％至84.4％，人口老化加速對未來五年醫療REITs的獲利貢獻將有重大助益。

住宅方面租金連續第六個月上漲，7月份繼續上漲0.3％，但在新增供應的壓力下，年增幅仍僅0.3％。

在全國提供空前數量的新公寓之際，入住率保持94.2％不變，顯示租戶以健康的速度吸收全國範圍內的新公寓。

復華全球資產證券化基金經理人張正宇分析，REITs迎來降息循環順風，有利資產評價修復及股息成長表現，加上REITs等非科技業有機會因基期較低，受惠資金類股輪動而有補漲機會，成為第四季在債券、科技股之外的投資配置選擇。

後續將會以成長性較佳的數據中心、倉儲等次產業為主軸，並留意先前受高利率壓抑的產業落底復甦投資機會。

富蘭克林華美全球基礎建設收益基金經理人陳美君認為，儘管資本市場近期波動，但AI發展仍為主要趨勢，持續建置資料中心，且推動低碳發展所需的綠能需求，也推升基建類股的發展。

日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊強調，歷史經驗來看隨當時利率走低期間，美國REITs相對於美股的回報率累計達到六成左右，且多頭漲升期間更拉長至2年多，顯示當市場利率持續下降，REITs將是長期看多的配置好選擇。