從1998年住房貨幣化制度改革以來,每當經濟增長面臨壓力時,中國政府都讓房地產作為宏觀調控手段大力發揮,以此作為保證經濟增長。1998年住房貨幣化制度改革,目的不僅在於解決當前中國城市居民住房條件改善的問題,也是當時居民消費升級的主要工具。所以,1998年住房貨幣化制度改革對中國房地產市場未來發展及保證中國經濟增長邁出了最重要的一步,而且直到2003年中國房地產市場基本上是在持續穩定的路上前行。

2003年新一屆政府上任,面臨的是SARS事件爆發,穩定增長中的中國經濟及房地產市場突然停頓。這時一線城市公共場所幾無一人,房地產市場更是無人問津,當年中國經濟增長面臨巨大的壓力。之後,政府基本廢除了當年央行發布的關於房地產信貸政策的121號文件,同時出台以房地產為支柱產業及促進房地產市場快速擴張的18號文件。以此為標誌,當年房地產投資出現爆發式的增長。這樣,當年中國經濟增長保住了,但中國房地產市場發展瘋狂由此一發不可收拾。以房地產作為宏觀調控工具,中國經濟開始邁上快車道。

面對之後幾年(2003-2007年)中國房地產市場投資增長的瘋狂,2007年央行重新頒布關於房地產信貸政策的359號文件,對居民購買住房採取差異化的信貸政策(即把居民購買住房的投資與消費採取區別化的政策)和對住房預售制度及房地產開發商融資進行規範。可以說,這些金融信貸政策的出台,立即導致了2008年上半年全國的房地產市場調整。我記得當年9月初參加的國務院研究室關於房地產市場形勢分析的會議上,政府絕大多數職能部門對房地產市場的取態是希望當年這種房地產市場的調整能夠繼續。

不過,2008年9月15日美國金融危機爆發,完全打破了當年中國政府對房地產市場的部署。

為了應對美國金融危機,中國政府又啟動房地產這項宏觀調控工具,央行連續把銀行信貸利率降低到歷史最低水準,並鼓勵購買兩套以上的居民利用銀行金融槓桿湧入房地產市場,而這些對房地產市場過度寬鬆的信貸及稅收政策,立即導致了2009年全國房地產市場爆發式的增長,不少城市的房價飆升也步上不歸路,從而迫使政府不得不在2010年出台關於房地產市場穩定的國十條。

但到了2014年下半年當房地產的穩定又影響經濟增長時,本來上任了一年多的新一屆政府一直在避免用房地產作為宏觀調控工具,但是當經濟增長壓力上升時,政府又不得重新啟動房地產這個宏觀調控工具,同樣再次把銀行信貸利率降低到歷史最低水準,同時給出利用銀行信貸購買住房的各種優惠條件(如按揭貸款利率7折優惠,購買第二套住房可享受首套購房信貸優惠等),就此又吹起了中國房地產市場爆發式增長衝鋒號。從2015年下半年開始,中國許多城市的房價上漲開始啟動,直到今年中國房地產投資及銷售一直在創歷史最高水準。沒有最高,只有更高。在此期間,中國的經濟增長也保持在政府的預期目標內。

近20年來,當中國經濟增長一直以房地產這個宏觀調控工具啟動及保證時(2005年之後的人民幣匯率升值也是一個重要因素),而房地產市場的增長又完全利用銀行金融槓桿在推動時,中國經濟是保證了持續增長,中國居民住房條件也得了改善(1978年中國城鎮居民人均居住面積6.7平方米,到了2018年,我國城鎮居民人均住房面積已達到39平方米),但中國住房總量及住房總市值也隨之快速增長,而由此引發的問題也無以復加。現在是房地產是否能夠再作為一種宏觀調控工具應該受到質疑了。

有人測算,目前中國住房大致為4億套(包括小產權房)。如果中國家庭為4口之家,那麼這些住房足可讓16億人口居住,而目前中國實際人口只有14億。也就是說,如果以存量住房與人口比例來說,中國的住房已經進入過剩狀態,而且在目前全國各地高房價的推動下,各個城市的快速住房供應不會停止。在這種情況下,中國許多城市住房過剩會越來越嚴重。

但目前為何還會出現一些城市住房供求的緊張關係,最重要的就在於住房結構不合理及住房分配不公問題。就目前中國住房市場的形勢來看,隨著2016年以來全國各城市的房價普遍上漲,三四線城市的住房基本上處於供給過剩狀態(少數城市除外)。而且當這些三四線城市房價一直處於高位,住房購買沒有限制政策,地方政府土地供給無限,這更是會讓住房供給增長加快,住房過剩嚴重情況會進一步惡化。由於地方政府不允許房地產開發商讓住房降價銷售,三四線城市的房嚴重過剩不僅會居民手上持有,更多的會在房地產開發商手上持有。如果這種情況出現,房地產開發商可能面臨資金鏈斷裂的風險。

此外,中國的住房總量這樣高,人均占比這樣高,但目前中國住房分配不公的問題相當嚴重。這種住房嚴重的分配不公表現有:一是中國有權力者占有住房不僅價值高,數量占比也會是最高。因為,中國住房一旦成了一種社會財富象徵,絕對的權力以最大限度占有這些社會財富是必然。這也是目前中國許多有利於大眾的關於房地產市場制度改革寸步難行的原因所在。

二是最早進入房地產的投資者、房地產開發商及房地產市場從業者,他們利用在場及資訊優勢持有大量的住房及社會財富,而且他們房與財富迴圈轉換讓手中持有的住房越來越多。

三是城市周邊的原住民,特別是發達城市周邊的原住民,他們借助于現行土地政策不合理性,基本上一夜暴富。這些居民不僅瞬間暴富,同時手上也持有大量的住房。

四是不少企業也持有大量的住房等。就目前來看,這種住房持有嚴重分配不公已經成了中國住房市場一種嚴重的社會問題。

再者,2018年有人測算,按照中國住房的總市值,已經超過了美國、歐盟、日本的總和。在2018年,中國住房的總市值達到68兆美元,而美國、歐盟、日本之和也不到65兆美元。這就有如20世紀80年代日本的情況,當年僅東京的住房總市值,就足以買下當時整個美國的住房。後來日本的房地產泡沫破滅,東京的房價從最高點下跌了81%,日本的房地產市場基本上回到1960年代的原點。

中國的住房總市值如此之高,當然是政府各種房地產政策極力推升的結果(即一次又一次以房地產作為宏觀調控工具),也是國內銀行信貸快速推高的結果,這樣讓中國房地產市場持續上漲了近20年而經久不衰,其中的房地產泡沫有多大,是你知、我知的事情,但實際上誰也不知的東西。面對中國這個巨大的房地產泡沫,早些時候,中國政府把重點放在居民的住房按揭貸款的快速增長上,放在居民的房地產貸款的負債上。因為中國個人的住房按揭貸款從2008年3兆元已經上升到2018年底的30兆元,上升了10倍。2018年國內48家上市銀行的貸款有68%為個人住房按揭貸款,2019年這種趨勢並沒有多少改變(比如2019年8月,居民貸款占整個銀行貸款比重達50%以上)。

國內居民銀行貸款增長過快、占比重之高,其風險之高大家都很清楚。為了防止其風險,政府不得不採取穩房價、穩房價上漲預期的調控政策。因為,從國外的經驗來看,房地產泡沫的破滅都會與房價突然快速下跌有關。

所以,無論中國房地產市場的泡沫有多大,無論中國居民負債水準有多高,只要房價在上漲,只要房價上漲的預期不改變,那麼就有居民借助銀行金融槓桿湧入房地產市場,中國房地產市場還會擊鼓傳花下去,中國房地產泡沫就不會破滅。所以,一些地方政府不僅千方百計用各種行政手段來刺激房價上漲,來保證當地的住房上漲,而且無論誰,特別是房地產開發商要降價銷售政府就立即出來阻止,並羅列各種莫須有的罪名(如房價惡性競爭、擾亂市場等)。在這種情況下,各個地方的房價保住了,各個地方的房價只漲不跌了。

但是,在三四線城市住房過剩的情況下,這種穩房價不僅不能夠持續下去了,而且房地產作為宏觀經濟調控工具也在失效。估計從今年下半年開始,普遍上漲一輪的三四線城市(也包括一些前一二年房價上漲太快二線城市)由於房地產市場過剩,這種穩房價能夠持續是相當不確定。房價不能夠穩定,房地產也就無法進行宏觀調控。

當然,就目前的情況來看,國內絕大多數城市的房價還在上漲,但是房價上漲肯定刺激地方政府供應更多土地,房地產開發商建造更多的住房。所以,不少城市特別是三四線城市的住房嚴重過剩及住房供應快速增長如何實現平衡可能是最大難題。而這個難題也會體現在國內居民的債務風險及房地產開發商的債務風險誰暴露出來的問題。

因為,穩房價還會刺激居民利用銀行金融槓桿湧入市場,刺激地方政府增加更多的土地供應及房地產開發建造更多的住房,但同時住房的過剩會越來嚴重。而這種住房過剩是持有在居民手上,其風險暴露會往後延,但這種住房過剩是持有在房地產開發商手上,就有可能很快就引導房地產資金鏈路斷裂的風險。這就是當前國內房地產市場的基本形勢,何去何從?這將面臨著艱難抉擇,特別是當中國經濟增長下降到1991年來最低水準時,政府是否再啟動房地產這個宏觀調控工具,估計還得觀察,但對於經濟不發達的地方,別無他途。(作者為青島大學經濟學院教授)

#易憲容