新冠疫情衝擊全球經濟,但世界性的寬鬆貨幣政策不但讓股市飆漲,最近全台房市價漲量增,房價蠢蠢欲動。為抑制熱錢炒房,行政院院會近日端出3方向9大措施的「健全房地產市場方案」。

在抑制炒作方面,包含整合不動產金融、政策、市場等面向的診斷指標、強化預售屋稽查、加速實價登錄修法與加強查核不動產交易所得等4項;在防堵逃漏稅方面,防杜個人藉由公司避稅、修正《房屋稅條例》,避免部分所有權人將房產分割規避稅負等2項;在管制市場過多游資流入房市方面,對非自用住宅不動產貸款適時採行選擇性信用管制、控管銀行授信風險,針對房貸借款人的還款能力加強風險評估,與強化不動產業務風險管理與金融檢查等3項。

但這9大項房市管制措施中,對於持有稅著墨甚少,顯示政府此次政策多是宣示效果,實際具體作為卻付之闕如。台灣房市火熱,除因低利率與資金回流等因素影響,房屋持有成本低廉更是房價居高不下的關鍵因素。若政府真的有心抑制房市炒作,就應從稅制著手,提高房屋持有成本,才可能得到最大效果。

抑制房市炒作是否有效,交易量是重要觀察指標。觀察長期的買賣移轉棟數資料,從民國89年迄今,平均每年移轉棟數約為34.5萬棟,其中只有在104至107年連續4年交易量不到30萬棟,這段期間恰好是《特種貨物及勞務稅條例》與房地合一稅的施行期間。105年房地合一稅上路後,移轉棟數更降至24.5萬棟的歷史新低,之後才以溫和速度增加。這顯示稅制仍是抑制炒房的最佳利器。因此,提出三點建議供政府參考。

首先,嚴加查核預售屋紅單轉賣。目前我國針對短期炒作的情況已有防堵機制。但實務上卻仍有許多逃漏的空間,例如可透過未上市的投資公司買賣與持有不動產,並以投資公司股權買賣移轉等方式規避不動產獲利所需負擔的交易稅負,但更大的破口則是預售屋紅單轉賣,這部分有賴政府嚴加查核,而不是只是宣示或流於口號。

其次,建議政府應針對少數持有多房的族群提高非自用房屋持有稅,也就是大家一般所認知的「囤房稅」。飽受炒房所苦的南韓,最近調高綜合不動產稅,全面增加多套房持有者的稅負,杜絕囤房的溫床。

台北市政府從104年5月起開徵囤房稅,針對非自住房屋戶數採2.4%及3.6%差別稅率課徵,空屋率和住宅價格指數都有些微滑落,且根據台北市稅捐稽徵處資料顯示,台北市從104年課徵囤房稅至2020年5月止,囤房比例減少約26%。這顯示課徵囤房稅,提高多屋持有成本,有助於促使房屋做更有效率的運用,對抑制空屋率及房價有一定成效。但目前全台各縣市房屋稅率,僅台北市、宜蘭縣與連江縣等少數縣市有根據納稅義務人持有戶數採取有差別費率,其餘縣市皆採單一稅率。

最後,房市資訊應公開透明。過去房地產市場的價格面存在著公契、私契與銀行授信估價三種不同的價格。101年8月1日實價登錄1.0政策上路後,揭露有參考性與可信度的價格,大幅改變過去房地產長期以來的價格亂象,也減少因資訊不對稱所產生的炒房套利空間,有利健全房市。未來應朝向「門牌全揭露」、「預售屋納實價登錄」方向修法,建立可靠的交易買賣制度,讓房屋市場成交資訊更透明。

這次政府勇於宣誓矯正炒房亂象,值得讚許,但力道應再加強,不能老打太極拳。除加強防堵買賣交易漏洞與房市資訊公開透明,更應朝「單一自住更輕鬆」與「提高多戶持有成本」的方向努力,平抑高房價,翻轉青貧世代。

(作者為國立空中大學商學系兼任講師)

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