對於當前中國的房地產市場來說,估計最大好消息是就5月的房地產市場來說,一些資料表明,環比有所好轉,走出了4月份的至暗時刻;二是中國恒大預計在7月底之前公布重組方案,這可能意味著國內一些大型房地產企業的債務問題找到可解決的辦法。如果未來這兩個方面的消息能夠進一步強化,房地產市場的不確定性會逐漸地減少,國內房地產市場可能會出現好轉。不過,中國的房地產市場是否能夠走出當前的困境,還得進一步觀察,因為當前整個國內經濟形勢及房地產市場背景條件與以往任何時候都是完全不同的。

首先,國家統計局剛公布的資料顯示,儘管就5月單月而言,環比資料已經止跌回升,並顯示有所好轉,如房地產開發投資回升14%,新開工面積回升20.1%,土地購置面積增長了45.9%,商品房銷售面積和銷售金額分別增長了25.8%和29.7%,房企到位資金增長14.7%等,但這些資料與基數效應也有關,即4月份房地產市場太差,市場有一點好轉並不可怪;但就1-5月的資料而言,從房地產開發投資、新開工面積、住房銷售面積和銷售金額、房企到位資金等同比資料來看,同比下降的趨勢並沒有改變,而且降幅還有擴大,目前國內房地產市場並沒有看到築底的跡象。

市場好轉 購房意願仍疲弱

1-5月份,全國房地產開發投資52134億元,同比下降4.0%;其中,住宅投資下降3.0%。住宅新開工面積37782萬平方米,下降31.9%。商品房銷售面積50738萬平方米,同比下降23.6%;其中,住宅銷售面積下降28.1%。商品房銷售額48337億元,下降31.5%;其中,住宅銷售額下降34.5%。房地產開發企業到位資金同比下降25.8%。其中定金及預收款19141億元,下降39.7%;個人按揭貸款9785億元,下降27.0%。

從這些資料可以看到,儘管今年以來地方政府樓市鬆綁政策及刺激需求住房的政策出台得十分頻繁,據克而瑞統計,截至5月24日,全國已有134城累計出台了223次樓市調控政策。諸葛找房資料也顯示,今年各地出台支援性樓市政策超過220次,其中5月單月出台政策達99次,出台政策之頻繁前所未有。比如全面放鬆限購、限貸、限售、限價等市場准許,全面下降購買住房首付比例、按揭貸款利率、公積金貸款及交易稅費減免等優惠條件,以及不同名目購買住房補貼等,但這樣多的刺激住房需求的政策出台並沒有起到多少作用,儘管這些政策可能具有一定的時滯性,但實際效果如何還得用時間來觀察。因為,從上述的資料來看,一是負增長的幅度太大,市場慘澹並非一般;二是從房地產開發企業資金到位的情況來看,無論是定金及預收款,還是個人住房按揭貸款,其下降的幅度基本上處於歷史高位。這意味著市場預期已經轉變,當前居民購買住房的意願十分疲弱,基本上處於完全的觀望之中。如果這種格局不能夠逆轉,國內房地產市場仍然會處於嚴重的困境之中。

還有,5月份國內房地產市場的疲弱,房地產百強企業的銷售資料也表現得十分明顯的。克而瑞的資料顯示,碧桂園5月銷售金額為287.1億元,環比增長26.81%,結束了今年前四個月連續下滑的趨勢,但與去年同期相比仍近乎腰斬。萬科5月銷售金額為307.6億元,同比也下跌46.56%。前5個月累計銷售TOP50的門檻由2021年同期的227億元降至今年的109億元;TOP100的門檻則由83億元降至37.2億元。

中指研究院資料顯示,頭部陣營房企數量減少最為明顯。千億以上陣營僅3家,同比減少12家;第一陣營(500-1000億)和第二陣營(300-500億)房企分別為9家和12家,同比均減少9家等。這些資料都顯示國內房地產的銷售全面大幅下跌,房地產市場表現十分疲軟。還有,與國內房地產市場疲軟有關的先行指標,還顯示為近期建築材料、鋼鐵、鐵礦石等商品價格大跌,比如國內螺紋鋼的價格水準已經跌到2021年初的價格水準。這些都是與房地產市場的疲軟所導致鋼鐵商品的需求大減有關。

穩經濟 刺激購屋奇招多

現在國內房地產市場為何會如此疲軟?可能最大的問題就在於中國房地產市場的價格出現了全國性普遍大幅下跌上。從4月和5月全國住房銷售面積及銷售金額下降幅度來看,不僅住房銷售金額下降的幅度比銷售金額幅度下降的幅度相差近9個百分點,而且這種格局在5月份並沒有多少改變。這意味著國內房地產市場的價格下跌不是個別的少數城市,而是普遍及全國性的,並已經成了一種趨勢。對於以投資炒作為主導的中國房地產市場來說,房地產市場銷售完全取決於價格在持續上漲,只要房價在持續上漲,只要房地產市場投資者預期房價還會上漲,他們就有意願進入市場,不要說降低進入市場的各種門檻、給出各種優惠條件,即使沒有這些優惠刺激購買政策,他們也會千方百計地湧入市場。即使是住房消費者也是這樣,因為他們購買住房也抱著兩個目的,既消費又投資。

但是,只要房價下跌到購買住房無利可圖時,房價上漲的預期轉變,購買住房者(無論是投資者還是消費者)一定會沒有意願進入市場。還有,當房價下跌,當市場預期轉化,但房價下跌的幅度還是與住房消費者的支付能力相差很遠時,住房消費者同樣不會進入市場(即使已經降低了他們進入市場的准入,給出了刺激他們購買住房的優惠條件)。在一個消費為主導的房地產市場,房地產市場的繁榮是房價下調到絕大多數住房消費者有支付能力的水準。

就目前中國的房地產市場價格水準來說,儘管國家統計局的資料顯示,5月份,國內70個大中城市新房價格指數按年轉跌0.79%,為約6年半首次下跌,但這只是70個狀況,對於許多四線以下的城市來說,這些城市房價下跌的幅度要比該資料肯定要大得多。但是,即使這種房價水準,還是可能與消費者購買住房的支付水準差距較大。政府刺激房地產需求政策一直強調住房的消費,但是在當前的情況下,絕大多數住房消費者還是沒有支付進入市場。這就是當前國內房地產市場一直疲軟的問題所在:市場預期已經逆轉,住房投資者離場,住房消費者又無支付能力進入市場。

但是,對於絕大多數地方政府來說,甚至於中央政府來說,房地產業的重要性是沒有任何產業及行業可替代的。這不僅關係到「穩經濟」的GDP,更是關係到地方政府的土地財政(沒有土地財政,不少城市連公務員工資都無法發),關係絕大多數政府官員的既得利益等。所以,對於當前房地產市場的疲軟,為了刺激房地產需求,地方政府一招不行,再試另一招,甚至於怪招頻發。比如普遍性全面下調住房按揭貸款利率,下降住房按揭貸款首付比例到二成及不按程序核查購房者的信用記錄和還款能力,可動用全家人(包括爸爸媽媽、爺爺奶奶等)住房公積金為購買住房首付,不同名目購房補貼等,政府行政性的刺激住房需求的政策,無所不用其極。

比如最近,河南鄭州及許昌政府提出救房市奇招是,用「房票」代替現金向拆遷戶發放賠償,即「棚改貨幣化2.0」。鄭州及許昌「棚改貨幣化2.0」的基本內容是:一是試行用「房票」代替現金向拆遷戶發行賠償;二是並非強制性,拆遷戶仍可選擇收取現金;三是如果選擇「房票」,額外多賠償8%;四是「房票」購買市內新的樓盤,必須在發放日起一年內使用;五是用「房票」購買住房,不計入家庭限購套數,可享受優惠按揭貸款;六是用「房票」購買住房,在住房交付之前,購買住房者的子女可享受新房所在學區及拆遷物業學區雙重入學資格。

一句話,鄭州市及許昌市政府希望透過更高拆遷補償、豁免限購、入學優惠等強刺激的條件,讓拆遷戶選擇「房票」代替現金。這樣,一是可刺激房地產市場需求急增,重現2015年在全國推行的「棚改貨幣化」政策後的房地產市場榮景,實現「穩經濟」的目標;二是由於「房票」為政府所擔保,它可成為房地產開發商抵押品向銀行融資,這既化解不少房地產開發商債務危機,也會增加房地產開發商購地意願,重新啟動土地市場;三是政府可等經濟重啟之後,再向收到「房票」的房地產開發商兌付。政府這招就是希望用「房票」這個融資槓桿或「棚改貨幣化2.0」,不用一分真金白銀來達到刺激房地產需求及重造房地產榮景之目標,但在住房嚴重過剩的鄭州及許昌,以及全國許多地方,即使這樣怪招可讓房地產市場出現短期繁榮,但最後的結果肯定是會加劇住房市場過剩,所面臨的問題可能會更大。

風險多 需長效市場機制

還有,現在不少城市的政府更是以直接的方式,把購買住房指標直接分解到單位及社區,動員和鼓勵各單位、各社區的居民購買住房。有政府官員就表示,凡是主動購買住房者,年終考核優先給予優秀等級;凡惡意不購買住房者,或在銀行查到存有鉅款者,一律談話提醒等。也就是說,當前不少地方購買住房成了不少單位工作的一項重要指標。政府正用完全行政性的方式干預市場。這也意味著國內房地產市場形勢十分嚴峻。可以說,如果上述兩種救市方式在全國蔓延,中國房地產市場要多亂就會有多亂。

當前國內房地產市場所面臨的最大的問題是預期如何逆轉,即正在快速下跌的房價如何穩定,但頂在天花板上的高房價不下跌,新的住房消費需求從何而來?房地產開發商的債務風險如何化解,如果大量的房地產開發商暴雷,購買住房者是否有意願進入這種高風險的期房市場?當前地方政府一系列房地產救市政策,讓承擔風險更多弱的購買住房者進入市場,除非房價還會持續上漲下去,否則房地產市場的風險可能轉移到這些弱勢購買住房者手上,這意味著未來中國房地產市場所面臨的風險會更大。

對此,長效的房地產市場機制如何建立?還有,最近美聯儲的貨幣政策急速緊縮,其外溢效應肯定會衝擊中國的房地產市場,對此中國有所準備嗎?等等。所以,當前中國房地產市場面臨的困難還很多,並非容易跨越。

(作者為青島大學經濟學院教授)

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