按照以往的常識,大陸政府推出這樣多的房地產政策,從金融、稅收到財政補貼等等,可說是盡有,肯定會立竿見影,6月分房地產市場V型是自然的事情。這也是中國政府從上到下都十分關注的大問題,因為對於一個基本上還是依賴房地產市場為增長動力的經濟體來說,只要6月分中國樓市能夠出現V型反彈,其今年經濟的「穩增長」也就沒有多少問題了。儘管6月分的房地產資料還沒有公佈,但就當前中國的樓市形勢來說,要實現6月分V型反彈應該是一個不確定的事情。

因為,從中指院所公佈的6月底成交資料來看,6月分中國樓市成交量,一線城市的成交量環比上漲122%,特別是6月1日解封的上海漲幅接近10倍,而二三線的主要城市成交量也有大幅提升。不過,這些資料更多的是基數效應。比如,4-5月分受疫情市場上海經濟處於封閉狀態,房地產市場的交易量為零,所以只要解封,只要有少許的交易量,環比大幅上漲當然是十分正常了。但據克而瑞統計資料,6月分全國百強房地產企業住房銷售金額為7330億元人民幣,雖然較5月分反彈61%,這僅是環比而言,但是同比而言,比去年同期則暴跌43%,從整體來看,這反映了中國房地產市場基本上沒有走出困境,仍然處於嚴重低迷之中。

現在的問題是,從年初開始,國內絕大多數城市都在出台樓市調控的救市政策,據中原地產研究院統計2022年上半年,中國有200個城市,推出了房地產市場樓市鬆綁政策超過460次以上,較2021年同期大增61%,刷新歷史記錄,甚至於運用「棚戶房票化」、「打擊惡意不買樓」等怪招催促居民進入房地產市場,但至今似乎絕大多數市場的成效都有限。何也?在以往只要經濟增長放緩,政府就會出台各種行政性的房地產救市調控政策,而這次救市政策推出,每一次都立竿見影,中國的GDP也是以房地產為動力推上了一個又一個台階。但是,這次情況則不同,各地方政府使出渾身解數,各種行政性房地產救市調控無所不用其極,結果還是效果十分有限,未來中國房地產市場如何發展,目前來看仍然存在巨大不確定。

估計這可能是與當前國內的房地產市場環境已經發生了巨大變化有關。比如,新冠疫情的持續三年及全國蔓延,使得中國居民的消費能力與消費慾望全面下降,這些自然會全面影響中國居民購買住房慾望;還有中國的人口結構從2015年開始出現重大轉折,作為房地產消費的主要群體即工作年齡的人口,總數在2015年達到頂峰8.01億人,但在那之後已經減少了2000萬人。這種人口結構變化對房地產市場肯定會產生巨大的影響;再就是從2015年以來中國房地產市場創記錄增長,讓城市居民持有的住房快速增長,2022年人均居住面積達41平方米,城市居民住房短缺的情況基本結束;這兩年不少經濟政策突然變化,給投資者及企業增加了很多不確定性,從而導致了不少行業及企業開始出現收縮及轉向,以此來規避中國經濟政策不確定,從而失業機會減少等。而市場環境這種的巨大變化必然會影響住房需求的增長。

債務危機可能越演越烈

當前,更重要的是當前中國房地產市場已經陷入三大嚴重的困境。一是中國房地產開發商的債務危機可能越演越烈。從2021年下半年開始,由於受「三條紅線」監管的影響,國內不少頭牌房地產開發商一家又一家暴雷。這不僅使得不少房地產開發商面臨破產倒閉的風險,也讓不少城市居民意識購買住房面臨著巨大風險(因為中國住房銷售是採取預售制)。在這種情況下,購買住房者肯定不再願意輕易地進入房地產市場。據最近英國《金融時報》報導,中國房地產開發商需於今年下半年償還外幣債券高達150億美元。這意味著中國房地產開發商違約風險越來越高。比如,7月2日世茂集團一筆10億美元債券違約,使得投資者十分擔心,只能把手中債券以低價拋出。上個星期,違約的世茂債券交易價格每1美元面值只剩下12美分,這說明這家房地產開發商面臨巨大財務壓力。

不過,這僅房地產開發商的外債方面,就內債方面來說,房地產開發商除了銀行貸款之外,主要是信託貸款融資。在2009年開始,隨著房地產銷售快速增長,信用貸款增長更是飆升,2012、2013、2017年分別增長達75%、61%、34%,到2021年底中國信託貸款餘額達21萬億元人民幣。並非這些信託貸款都進入了房地產,但它是幾年房地產融資的主體。我就記得在早幾年,一些大銀行我的客戶經理,他們紛紛都進入信託業。他們到這些信託企業之後,也會紛紛推出許多房地產信託的理財產品來讓你購買。

就當時的情況來說,這些房地產信託的理財產品的收益率往往會比銀行的理財產品高於2-3%,甚至於更高。在房地產市場空前繁榮(比如2017年),房地產信託理財產品收益率又高,自然吸引不少國內居民購買其產品。但是,隨著2021年對房地產開發商「三條紅線」的監管政策推出,這些房地產信託理財產品的風險正在暴露出來,不少信託理財產品將可能違約暴雷。也就是說,儘管中國政府從上到下都在出台種種房地產救市政策,但是救市場的效果十分有限,房地產市場不能復甦,恆大集團違約的前例極可能再次上演。所以,不僅債券持有投資者對此十分擔心,而且不少購買房地產信託理財產品的城市居民對此同樣十分擔心。

不看好房地產市場前景

當前中國房地產的第二大困境是民營房地產開發商不看好房地產市場未來前景,根本就沒有意願再進入土地市場。可以看到,受疫情影響,大陸已公佈前5個月財政收入的22個省市中,16個出現不同程度按年下跌,包括北京、上海和天津,吉林的跌幅更是達四成半。賣地收入作為地方財政的主要來源,22個主要城市的首輪集中供地陸續收官,成交地的數量、總金額分別不到400宗和5,000億元,與2021年同期相比,完全是腰斬。更重要的是不僅在於土地出讓金腰斬,而且買地的主體出現了重大的變化,民營房地產開發商幾乎「隱身」再沒有意願進入土地市場,而進入土地市場的主要是國有房地產企業。

這裡就隱藏著一個十分重要的問題,即中國的房地產市場是不是由民營企業為主導轉向為國有企業為主導,房地產開發商的所有制結構發生重大變化。如果是這樣,中國的房地產市場是不是會出現重大轉變。其實,這裡並非由是房地產開發商的主體所有制結構變化的問題,更重要的是這些國有房地產企業隸屬於誰的問題。如果這些國有的房地產開發商大股東都是各個城市的城投公司(每一個城市及下屬部門都有無數的城投公司),那麼這些國有房地產商進入土地市場目的有更深的一個層次。

這些國有房地產開發商進入土地市場,可能不是持有土地建造更多的住房問題,而是可能如何來保證地方政府的土地財政,否則中國不少地方政府都面臨著破產之風險。因為,就目前中國各城市的主體結構來看,無論是城市投資公司,還是城市商業銀行,完全為地方政府所主導,或佔絕對主導地位,而城投公司的下屬企業以較高的價格購買土地,可直接增加地方政府的土地出讓金收入,然後國有房地產開發商獲得土地之後,又可將該土地以更高的評估價向城市商業銀行貸款支付土地出讓金。如果地方政府通過救市政策,讓這些城市的房地產市場繁榮起來,那麼國有房地產企業可用這些土地建造住房及謀取暴利,整個城市經濟就走向正向繁榮與循環。如果救市不成功,那麼城市商業銀行、國有房地產企業、及地方政府都面臨著巨大風險。這也是地方政府要推出極力救市政策的關鍵。但結果如何還得觀察。

房價下跌已成趨勢

當前中國的房地產市場第三大困境,就是在房價不向下調整的情況下讓救市政策見成效。這也是中國政府多年來房地產調控所樂見。因為,作為一個以投機炒作為主導的房地產市場,只有房價上漲才能讓購買住房者有動力進入市場,否則,住房購買者都會紛紛退出或遠離這個市場。但當前中國房地產市場的形勢是,儘管地方政府千方百計要托住當地的房價,但房價下跌甚至於暴跌已經成了趨勢。這就導致了中國整個房地產市場價格上漲預期已經全面逆轉,所以當前地方政府要極力地救市,並用不同的政策刺激購買住房者進入市場,但在市場房價上漲預期已經逆轉的情況下要達到其政策目標幾乎是不可能。這應該當前國內房地產市場最大的困境所在,如何化解估計並非易事。(作者為青島大學經濟學院教授)

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