公元803年,一個後生考中了進士,待業三年終於得到一份「校書郎」的工作,相當於在唐朝中央文獻研究室當研究員。

每月一萬六千錢的薪水,讓他只敢在長安五環外的長樂裡,租四間茅草屋。

存錢二十年,仍買不起長安房子的他,無奈寫下「長羨蝸牛猶有捨......且求容立錐頭地」的感慨。

這位後生,正是唐代大詩人白居易。

但白居易好歹還有份不錯的差事,有馬代步、有兩個僕人。他的前輩杜甫,就只能在秋風瑟瑟中,孤零零地大呼「安得廣廈千萬間」。

千百年來,「安居」都是一個奢侈的夢想。

01上世紀的「中國房事」

民國年間社會動盪,大多數人不敢買房。這造就了租房市場的興盛。

當時的上海有三百萬居民,租房住的有二百萬。作家郭沫若就曾攜妻帶子租住亭子間,跟石庫門裡其他租戶共用一個廚房、一個水龍頭。

郭老推開西窗,鄰居家的客廳立馬暴露在眼前:鍋碗瓢盆、孩子吵嚷,各種雜音像環繞立體音響,以至於「剛一動筆,腦子裡亂打架」。

散文家梁實秋也有類似經歷,他在《亭子間生涯》裡吐槽:「廚房裡殺雞,無論躲在哪一個角落,都聽得見雞叫。廚房裡烹魚,可以嗅到魚腥。」

名人尚且如此,販夫走卒的居住狀況,可想而知。

他們住不起正經房子,只能住月租一塊多錢的小棚子。這些小棚子一個個連在一起,組成棚戶區。1950年的調查顯示,上海棚戶區居民佔上海人口的1/4強。

進入新中國,萬象更新。

房屋被納入公有範疇,城市實行「統一管理、統一分配、以租養房」的福利分房制度。即城鎮居民的住房,主要由所在單位解決,並以極為低廉的價格分配給職工居住。

30平方米的房子,月租金也不過三四角,只相當於一斤豬肉的價格。

1961年,住在上海裡仁坊居民樓的阿三在一篇題為《我的住房》中激動地寫道:

「我今年六十五歲了,在舊社會吃盡了苦頭。因為繳不出房租,被趕出流落街頭。只好去住放死人棺材的『會館』,裡面陰森森的黑得怕人……我現在住的是一所很好的朝南樓房,有玻璃窗,空氣流通,陽光充足,冬天暖洋洋,夏天涼風徐徐吹來,真叫人舒暢。」

這樣的文章屢見報端,當時的《杭州日報》甚至開出專欄,呼籲大家「不忘舊社會住房子的苦,珍惜新社會住房子的甜」。

分到一套房子,是當時城鎮職工最具幸福感的人生大事。以至於到九十年代末,人們進城找工作時,仍然不忘問上一句:「你們這個單位分房嗎,什麼時候分?」

但免費的午餐,餵不飽瘋狂增長的人口需求。

1950年到1977年,國家投資建設住宅面積為4.93億平方米,年平均建房約1826萬平方米。對應的中國人口,卻從5.41億增長到9.37億,淨增73%,城鎮人口更是翻了一番。

儘管新增建設面積,相當於給每個城鎮新增人口建設住房9.42平方米。但相比於1949年人均8.3平米的城鎮住房面積,1980年反而滑落到7.18平米。

人口密集的上海,尤其突出。

9平米住一家三代8口人、全家住在一個直不起身的閣樓……這些故事,幾乎人人熟知。在80年代末,人均2平方米以下的家庭,全上海有幾萬戶。

如何解決住房需求?這個難題,並沒有在領導人的考慮範圍之外。

1978年10月,在視察了幾十棟北京新建的公寓住宅樓後,鄧小平忽然問身邊的同志:「居民住房可不可以成為商品?」

這個問題,當時沒人敢回答。

但隨著時代前進,房改的路子,卻慢慢走了起來。在國家突破了福利分房制度後,又融入公房補貼出售政策,回收資金用於新的房屋建設。

1986年,提租補貼方案開始試行。月租金由原來的0.07-0.08元/平方米,提高到1元(人民幣,下同)以上,相當於成本租金的80%左右。

瀋陽市北製藥廠按此方案,每年回收125萬元用於再建房,然後以優惠的商品房價格出售給工人。第一年150套的名額,就有超過500人申請。

1998年,被稱為中國住房制度改革里程碑的國發〔1998〕23號文件出台,宣告了福利分房制度的終結和商品住房制度的開始。

這一年,戶籍制度進一步鬆動。

「凡在城市有合法固定的住房、合法穩定的職業或者生活來源,已居住一定年限並符合當地政府有關規定的,可准予落戶。」

房地產逐漸成為支柱性產業,但浪潮捲起的,還有浩浩蕩蕩的「進城大軍」。

02身在異鄉為異客

農民工,是中國現代化進程中繞不開的群體。

農民工這個詞的第一次出現是在1965年,作者於嘉珍在《黃河建設》上發表了一篇文章,提到「農民工」是黃河修堤岸中的擎天柱。

改革開放之後,城市經濟引擎啟動,市場對於增量勞動力的需求持續擴張。根據農業部統計數據顯示,從1984到1988年,非農轉移的農村勞動力數量由2161.4萬上升到8611萬。

農民工來到城市,首先面對的問題並不是工作,而是住所。

工廠為了招攬勞動力,往往會提供集體宿舍來吸引工人。但集體宿舍的生活,常常不是美好的回憶。

1976年出生的工人老趙,在工廠集體宿舍住了十年。他至今記憶猶新的,仍然是住宿舍的人,每天為了搶水吵架乃至大打出手的樣子。

水龍頭的開關大權由廠方掌握,為了節約用水,只在晚上8點到10點開放大水流。無論是早上洗臉刷牙,還是晚上衝涼洗衣服,工人在為數不多的水龍頭前排隊是日常。

生活的不便,遠不止這些。

雖然居住成本低,但用電、用網等都有限制。七八個甚至更多人擠在同一間房,沒有成人的私人空間可言。而一些建築工地搭建的簡易鐵皮房,更是「冬冷夏熱」。

不舒服還是其次,不自由更令人感到壓抑。

以擁有45個工廠和近67萬員工的富士康為例,有學者研究過裡面工人的宿舍生活後,直言「宿舍就是生產管理的延續」。

雖然園區裡銀行、醫院、郵局、超市、網吧、健身房等公共設施一應俱全,儼然一個小城鎮。但這個「城鎮」,既封閉,規矩又多。

2011年的一份問卷調查顯示,富士康85%以上的工人每個月休息4天或少於4天。

為了減少洗衣晾衣時間投入,員工不能自己洗衣服,由富士康進行統一洗衣服務;宿舍裡不能抽煙、喝酒、打牌,進出宿舍樓都要刷卡。

一位廊坊的工人表示:「如果連續3天不刷卡,就默認沒回宿舍睡覺。」懲罰方式,是取消床位,得自己去外面租房住。

大概為防止工人之間過於熟識,抱團鬧事。工廠還會通過將老鄉分散安排住宿的方式,將其社會關係切割開,並限制隨意串門。

缺乏娛樂、進出自由和人際交往的生活環境,很容易帶來緊張的壓抑感。久而久之,大家都感受不到集體生活的熱鬧,唯一想法就是「裡面人際關係太冷淡,找不到傾訴對像」。

大量遠離家鄉的「時代淘金者」,則形成現代安居史上,另一特色鮮明的群居景觀——城中村。

1995年,從北京天安門廣場南行5公里,剛跨過南三環,就會被甩入一個「擁擠而又奇幻」的漩渦。

這裡人來人往、南腔北調。打扮光鮮、拿著大哥大,開著奔馳豐田的生意人,竟和拎著大包小包的打工仔,都住在臨時搭建、簡陋擁擠的小平房裡。

這就是「浙江村」。

80年代以後,浙江溫州地區進京經商的人,在這裡自發形成了聚集區,以服裝生產和銷售為主。

生意人多了,生活需求自然增多。於是,賣水晶糕的、美容美發的、做海鮮生意的,都蜂擁而至。

生意門店多了,用工需求也增長起來。

從經商人的親戚朋友老鄉,到打工人的親戚朋友老鄉,逐漸枝分葉散。不過幾年,外來人口已經有10萬之巨,是本地人的五六倍。

整個社區變成了以溫州人為中心,當地村民紛紛搭建房屋出租。以至於北京豐台區政府曾在一份正式文件裡,開篇指出:京城人不知南苑鄉者有之,不知「浙江村」者無幾。

1988年,嫁過來十幾年的馬村居民李桂芝,把丈夫家的小四合院出租。原本3個人的屋子,硬是擠進了8戶溫州人,變成了40多人共同居住。

在英國牛津大學社會人類學教授項飆的記述中,李桂芝講起出租致富之道:「還是我們那口子有眼光,花了兩千多塊錢,又搭起了三間小房。」

八間房子的租金,一個月可達2000多元,而李桂芝夫婦的工資加起來還不到1000元。

但這並不意味著,本地人就很歡迎外來人。

住在大紅門後街的居民董帥前抱怨道:「浙江人來了,是活躍了經濟。但這社區也變亂了,有的仗著人多,房租說不給就不給。更不用說這衛生,大紅門都快成尿盆街了,你看這廁所髒的,都踩不下腳!」

這其實與個體的素質關係有限。自發聚集的社區,往往缺乏公共規劃、公共管理和公共服務的投入,髒、亂、差,似乎是難以避免的結局。

遠在兩千多公里外的廣州羊城村,同樣如此。

「村裡對外來人還是很有成見的,因為治安差基本都是外來人在鬧事」,1997年搬來的湖南銷售員孫某如是說。

更令他感到麻木的是:「我在這裡住了5年,基本上很少和村民來往,就是一種房東與房客的關係。」

這幾乎是城中村的常態,外來人員多是為了致富或生存,打工賺錢是第一動力。對於背井離鄉的他們來說,身在異鄉為異客,無論外面的世界多麼繁華,他們終究要落葉歸根,也就無意在臨時駐紮的城中村裡,結交工作、生意之外的朋友。

房東眼裡,外來人只是「流動的人口」。保持簡單的經濟來往關係,反而收租更省心。

在浙江村,很多房東把所有房子都租出去,自己則遠離這片被外地人「侵佔」的領域,僅每月來收一次租金。

這樣的場景,至今仍然在現實中上演。

到2019年,深圳只有16%-17%的房子是商品房,超過60%是城中村的租賃房,還有超20%是工廠提供的集體宿舍。

工廠集體宿舍裡,找不到家庭的溫暖,一切都是為了生產做準備;城中村裡,房東與房客的關係往往形同陌路,外來群體聚集地像是城市中的孤島。

他們無法融入這裡,他們只是漂泊的外鄉人。

03蝸居的蟻族

杭州。(新華社)
杭州。(新華社)

2009年,一部電視劇大火。

劇情講述了1998年大學畢業的郭海萍和蘇淳,拖著行李來到江州市。並在只有10平方的老式建築裡租房而居,為買房上演了一齣齣悲歡離合。

這部叫做《蝸居》的電視劇,正如它的名字,像一根針刺到了當代青年的生存隱痛。

1999年,國家通過高等教育擴招政策。到2003年,中國普通高校本專科生在校人數超過1000萬。

藍領不再是進城謀生的唯一主角,受過高等教育的年輕人,懷揣著夢想蜂擁而至「北上廣深」。

1997年5月,丁磊在廣州8平米的出租屋裡,拉著三個人創建了網易公司;非典時期,劉強東虧掉了幾乎所有的錢。他只能將自己關在北京的出租屋裡,邊吃泡麵邊思考未來。

他們是時代的幸運兒,寒微時的租房經歷,反而成為人們津津樂道的大佬往事。

但更多的普通人,無論是專科本科還是985、211院校畢業生,大多面臨著相似的情況:飽和的就業市場和低廉的薪資。

根據2006年中國社科院發佈的「藍皮書」預測:2007年,中國城鎮需要就業的人口將超過2500萬人,而新增加的就業崗位加上自然減員一共只有1000萬個。

這種窘迫,使他們在選擇住址時,不得不優先選擇租金便宜的城鄉結合部或近郊農村,作為初入社會、人生落腳的第一站。

2007年,位於北京西北五環外的唐家嶺,曾經居住著四五萬「北漂」的年輕人。

他們平均工資在2000元左右,人均月租金則達377元。加上水電費,意味著約工資的20%都要用於住房。

他們的居住面積,大多不足10平米。簡單的房間裡,通常只有一個床位和一個桌子,再無其他。

他們每天吃兩頓飯,坐兩個小時公交車通勤,從家到公司兩點一線。只為了一個簡單的夢想:月薪能夠漲到七八千元,存點錢回家買個房子。

在接受北京大學政治學博士廉思訪談時,一個在小公司做財務的湖北女孩何易,慷慨激昂地宣告「以我現在的資本,當然很難。但是只要我破釜沉舟考過註冊會計師,這個目標就很容易實現了。」

廣告設計專業的梁亦嫻,則自信地說:「我的能力比較強,另外我很細心,就算是去做掃地這樣的工作,我也一定比別人掃得乾淨。」

廉思在其調查中,將這群年輕人稱之為「蟻族」。

他提到,螞蟻有25萬個腦細胞,是所有的昆蟲中最聰明的物種之一。它們又很弱小,一陣風就能將其從任何高處吹落到塵土中。但它們卻以勤勤懇懇、全力以赴的工作態度,群居而生。

「這些特點,都是低收入聚居的大學畢業生群體的真實寫照。」

即便是住在條件簡陋的小窩裡,這些年輕人也沒有停止過憧憬未來。

但市場亂象如同水藻,也在需求旺盛時泛起,黑中介成為令年輕打工人痛恨的頑疾。

鏈家創始人左暉曾在一個採訪中說:「1992年我大學畢業,2004年買了第一套房子。中間這12年,我一直在租房,換了10個房子,也曾經被騙得一塌糊塗。」

58同城創始人姚勁波1999年畢業開始北漂時,也被房產中介騙過錢,「信息不對稱」甚至讓他交出所有積蓄。

或許正是這種經歷,讓他們看到了一個新的市場缺口,58同城和鏈家,都很快開始涉足租房市場。

盯上這塊蛋糕的不止他們。2010年後,隨著移動互聯網興起,長租市場開始醞釀,並在2014年後火熱。

這一階段,幾乎所有80後流動人口都進入了社會,至少1/3的90後開始進城工作,兩者加起來的總數有2.8億左右。

這相當於中國每6個人中,就有1個要尋找工作和安居的地方。

大規模需求刺激下,從2012到2019年的短短7年間,長租公寓行業公開融資超過100次,融資總額約2160億元。

資本在狂歡,蝸居的年輕人卻高興不起來。無序擴張的長租市場,讓他們陷入了新的麻煩。

2018年9月,關於長租公寓甲醛超標導致白血病的傳聞和案例,以及長租公寓可能是「致命住所」的說法,一時間在互聯網上瘋傳。

此後,雖有醫學專家出面解讀釋疑,但事件的發酵,讓更多的人站出來爆料在長租公寓租住時,都出現過皮膚過敏等不適,長租公寓裝修間隔和甲醛問題,引發打工人的集體聲討。

「致命住所」的問題,剛剛有所緩解。整個長租行業,卻又面臨「致命崩盤」。

2018年,「鼎家公寓」爆雷,成為第一張倒下的「多米諾骨牌」。

兩年間,陸續超過170家長租公寓爆雷。2020年登陸紐交所的第一支中概股「蛋殼公寓」,從上市高光到泡沫破滅,只用了10個月時間。

在微博「蛋殼套牢的年輕人如何自救」話題下,有人悲歎「晚上10點,頂著零下17度寒風走路半小時,不捨得打車回家省下的血汗錢,就這樣沒了!」

有人心有餘悸地講述:「房主喜歡半夜帶人上門威脅趕人,已經三次了,不接受任何協商。現在加班結束沒感到輕鬆,竟然是因為害怕回家......」。還有人崩潰地講起自己的心酸:「一直沒敢跟父母說這件事,如果他們知道自己的孩子租的房子被清退,還要繼續還貸,會很難過吧。」

彼時,蛋殼管理的房間超過40萬,意味著有如此經歷的年輕人也會超過這一數字。

在電視劇《蝸居》裡,郭海萍的妹妹質問道:「為什麼我們的人生和夢想,都要拴在一個房子上呢?我們所有的努力,所有的期盼都僅僅是一處房子,這樣的人生是不是太悲哀了?」

這一問,包含了多少「蟻族」的辛酸苦楚。13年後,仍然久久迴盪。

04安居還有多遠?

葛優躺。(網路圖片)
葛優躺。(網路圖片)

曾入選2016年十大流行語的「葛優躺」,6年後依然以表情包的形式瘋傳。

在一所三室兩廳的房子的沙發上,無所事事地斜躺著,竟是年輕人最可望而不可及的夢想。

但二十多年以來,國家其實一直致力於在非市場化租賃方面,解決國民安居問題。

1998年,國務院首次提出廉租房的概念,保障對像為城鎮最低收入家庭,後拓寬至城市低收入住房困難家庭。

2010年國內開始公租房建設,2020年中央經濟工作會議提出「要高度重視保障性租賃住房建設」,保障性租賃住房正式登上歷史舞台。

這些相關政策,取得了不少實效。

截至2018年底,3700多萬困難群眾住進了公租房,累計近2200萬困難群眾領取了公租房租賃補貼;棚戶區改造,讓上億棚戶區居民「出棚進樓」。

相較於1978年,2021年城鄉居民人均住房建築面積增長5.6倍,達到37.8平米。

但另一面,依然是沉甸甸的事實。

人社部數據顯示,2021年全國農民工總量為2.92億人。2022年,高校畢業生規模突破千萬大關。

相應的,2021年全國40個城市新籌集的保障性租房只有94.2萬套,2020年長租市場房間保有量也僅1100萬間。

面對高企的房價,連王石、潘石屹等房地產大佬,都站出來勸年輕人租房。但年年上漲的房租,卻讓房客們叫苦不迭。

1955年,一篇中央書記處的調查報告指出:「各個城市的房租一般占職工家庭收入的8%至10%左右,與目前工資水平比較,有些城市應予調低。」

也就是說,當時對於交房租的一般理解,應在家庭收入的5%左右。

但到2020年左右,根據北京市職工平均工資標準和房租價格,其租金比例實際上達到了40%。

這背後,與長租市場供需失衡、滲透率不夠有關。

總人口3.3億人的美國,擁有4700萬套長租公寓,租房人口比例為37%;歐洲國家租房比例,更是達到50%以上。它們的租賃房源機構滲透率,是中國的5-10倍。

針對亂漲價、黑中介、暴力催租及日常服務亂象,較為完善的租賃法規和市場機制約束,同樣不可或缺。

關於北漂,有一個浪漫的解釋:水下的魚類,通過魚鰾調節身體比重上升或者下降。唯一沒有魚鰾的鯊魚,為了不讓自己沉入海底,每時每刻都在游動。

北漂一族,就像在深不可測的都市裡遊蕩的鯊魚。為了生存,他們必須用盡全身力氣「漂流」。

但現實是,打工人所依賴的工作和住所,都不具有穩定性。自己就像無根浮萍,跟著社會浪潮飄來蕩去。

為此,住建部於2015年首次提出「租購併舉」,推動租購同權。

十九大報告指出:「加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度,讓全體人民住有所居。」

2022年《政府工作報告》,再次明確了「探索新的發展模式,堅持租購併舉」的指導要求。

地方也積極跟進。20多個省份出台相關細則,北京、深圳、成都、武漢等50多個城市出台住房租賃的扶持政策,相關房企相繼推出商品租賃房規劃。

2017年7月24日,位於上海浦東新區的全國首塊R4全自持租賃住房用地,由張江集團底價摘得,並由專業機構「旭輝瓴寓」負責運營。在北京,類似項目有西紅門高立莊地塊,由當地國企與「萬科泊寓」合作開發運營。

以自如為代表的長租行業,也進一步在運營模式上迭代升級,通過對產品和服務的精細化運營,讓租房更安居。

社會各界正為租房安居作出更多努力,越來越多人正以租房實現著安居之夢。合力之下,「以租為家」,已經並且還將成為更多人安居樂業的新選擇。(耿康祁)

(本文來源:「華商韜略」公眾號,ID:hstl8888)

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