日前《平均地權條例》三讀通過的消息,對於原本2023年就處於持續降溫局面的房市,無疑是雪上加霜,畢竟修法後的政策主要涵蓋嚴懲炒作、限制預售屋轉讓、預售屋解約申報登錄、管制私法人購屋、檢舉獎金等層面,有其影響性。

先前永慶房產集團即針對民眾進行調查,結果發現72%的消費者認為限制預售屋換約轉售最有幫助,其次為炒作行為重罰5000萬元;同時54%的消費者不會因預售屋買賣契約禁止換約轉售的修法而降低購買預售屋的意願,不會降低意願的主因為自住需求不受影響、資金壓力小、屋況全新,不過仍有46%的消費者會降低購買預售屋意願,因而《平均地權條例》的修法短期內對於房市投資方恐仍有一定的抑制、嚇阻效果,須留意預售屋轉售比例較高的新竹縣市、台中市,其比例分別為26.1%、16.9%,未來是否出現較為明顯的預售屋拋售潮,而交易結構恐形成預售屋、成屋市場一消一長的局面。

至於管制私法人購屋方面,首當其衝的恐將是豪宅市場,主要是私法人購屋許可制一旦實施,將截斷過去法人可藉由公司支出節稅、增加財務操作彈性而購置高價住宅的通道,屆時需觀察部分高資產人士的資金是否轉進商用不動產。

整體來說,有鑑於整體政經環境仍不利於房市,特別是國內房貸利率已逼近2%,升息效應發酵使得50%的民眾因升息延後購屋計畫,加上經濟成長率的減緩,央行即預測我國GDP成長率將由2022年的2.91%下滑至2023年的2.53%,以及金融市場持續處於動盪時期,且地緣政治的變化尚未穩定,甚至新修法確實讓投機客陸續退場,預售屋下車潮激增。

同時,2023~2025年將處於新屋交屋爆量期,即全台預售屋預計完工戶數將從2022年的2.11萬戶增加至2023年的5.59萬戶,完工戶數占比則由2022年的10.5%遞增至2023年的27.8%。況且2022年全台核發建築物建照執照件數創28年新高,以及新屋開工數、核發建築物使用執照件數維持於高檔,意謂市場新增供給量大,市場超額供給恐累積大量賣壓;也須留意總統大選選戰提前開打,在居住正義議題的討論下,房市持續面臨不確定性。

故在經濟前景不明朗、房市政策、市場超額供給、總統大選等四大變數影響下,2023年全年國內房市交易結構恐呈現量再縮、價緩跌的情況,整體景氣陷入冷沉盤整期。其中建物買賣移轉件數恐延續2022年呈現高個位數的跌幅,而房價各地區亦有鬆動的情況,各地區下滑的幅度將在10%以內,之所以房價難以有顯著的修正,主要還是基於人工、原物料價格居高不下,營建成本與土地成本壓力大,讓不動產開發商的讓利幅度相對有限所致。(作者為台經院產經資料庫總監、APIAA理事)

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