台北》誰當市長 可讓更多民眾住的起台北市?

台北市房價冠居全台,一個人租房每月花上1萬稀鬆平常,就算買了房屋,房貸也動輒月繳3、5萬,占了月收入的大部分,導致民眾沒錢生養下一代,因此如何能夠讓台北的房價房租變的可負擔,自然是台北市長候選人應關心的重要議題,否則年輕人普遍因為住不起台北持續流出,或者留下來卻不敢生小孩,台北的未來在哪?而本次台北市長選舉中,丁守中和柯文哲兩大候選人,誰的政見較有可能讓更多民眾住的起台北市呢?

國民黨籍的丁守中主張要大幅推動都更,並藉由放寬容積率,也就是向上發展,把都更完成後的新大樓蓋得更高,藉此創造出更多的住宅,一方面讓原本的都更前住戶可以「一坪換一坪」,另一方面剩下多出來的住宅,既可以當成公宅便宜的出租或出售,也可以做為公托公幼,降低家長的育兒成本。但除了蘿蔔之外,他也採用棍棒,揚言會比照美國做法強硬對付釘子戶,該給的權益會給,但不會讓釘子戶長期阻撓全體人的都更。

然而這樣的主張,被現任市長柯文哲批評不可行,今年2月13日他宣稱一坪換一坪在有些案子可以,但很多不行,他還認為過度放寬容積會導致交通堵塞問題。都發局長林洲民更批評丁守中放寬容積率的主張將毀滅城市,還會導致台北土地價值總價值,使台北貧富不均情況惡化。

柯文哲採用的方法,是除了蓋公共住宅之外,還可以用包租代管與租金補貼的方式解決住不起的問題。

此外綜合社會上反對或認為丁守中主張不可行的理由,不外乎容積率多高事涉中央法規,地方難以自行更動;放寬容積率之後將導致當地新增大量人口住進來,交通嚴重堵塞;乃至於老舊住宅不少有違建情況,新住宅消防法規要求及新設電梯公設比率提高下,要達到一坪換一坪,難度既高,也未必能讓原本住戶就此滿足同意都更。

柯文哲是現任市長,他的做法是否有效可以從過往4年他任內的表現檢視。回顧柯文哲2014年參選時的政見,主張要興建五萬戶公宅藉此抑制房價,並讓政府當二房東,令台北市8萬空屋可以進入租屋市場,進一步降低房租。

但柯文哲上任後,很快把5萬戶的目標調整為4年內先追求2萬戶,8年才是5萬戶。但儘管如此到目前為止只有2179戶完工。此外儘管台北市府去年11月起配合中央推包租代管,目標一年要2200戶,到今年10月23日共媒合470戶,僅達目標值21%。兩大政見,柯文哲都嚴重跳票。

儘管對此柯文哲聲稱2萬戶是新建、開工而非完工,問題是目前已完工的公宅當中,51戶是馬英九市長任內完工,224戶是郝龍斌市長任內完工。而有1442戶是郝市長任內開工的。而且根據2014年7月9日的報導,當選前的柯文哲說的是如果當選市長,將興建5萬戶公宅。可見5萬戶本來根本不應計入馬郝時代已經完工或施工的。後來的說詞根本是為了政見跳票找藉口。而且即便把這些前朝的公宅,乃至於目前已經施工中的公宅通通加起來,已完工的2179戶,施工中的6273戶,加總8452戶,最新版的「政見」達成率還是只有4成。

很明顯柯文哲的公宅政見跳票了,正常情況下,除非本來就存心騙選票,沒打算實踐,否則沒有一個政治人物會刻意讓自己的政見跳票,因此柯文哲的政見跳票,比較可能的原因在於現行狀況下蓋公宅窒礙難行,政府公有地有限不說,台北都更緩慢也是一大因素,柯文哲治下台北市前年才發出203章建築執照,去年則發出205張,但台北市還有近40萬戶40年的老公寓,低矮的老房子一直不拆,不都更不放寬容積率蓋成更高的大樓,是要從哪裡蓋出新的房子當公宅?

都更會這麼慢,原因重重,儘管老舊公寓沒有電梯對長輩很不方便,碰上大地震更相當危險,仍不可能使每位住戶都願意都更。首先如果要自費的話,不是每戶都有大筆的金錢可以負擔更新費用,乃至於都更兩三年期間在外面的租房費用;再者,如果都更之後實際擁有的室內坪數變小了,居民怎麼會想都更?固然會有人說,就算實際室內坪數變小了,每坪單價翻升還是賺到,但不是每個人都喜歡把房子當成投資買賣的工具,對於都更後一樣把房子自住的民眾而言,擁有的實際坪數,比每坪的單價更重要。否則四口之家原本30坪變成20坪,就算單價變高了又如何?居住品質不升反降。

因此若要提高民眾都更的意願,勢必要提供誘因,從分到的實際室內坪數乃至於花費,都是關鍵。但土地不會憑空蹦出來,藉由提高容積率,自然可以提高一坪換一坪的可能性,乃至於進一步降低住戶的花費。這樣做被部分民眾質疑圖利建商、圖利都更原住戶,但一個政策往往會對許多的族群造成好幾種不同效果,如果一個都更政策,在讓投入的建商獲利之餘,更因為創造了大量新的公宅,使更多民眾住的起台北,不用身為台北人卻被迫住到外縣市,也不用把近半的月薪都投入房貸房租中,搞到不敢結婚不敢生兒育女,那還能因為建商也有獲利,就批評這樣的政策叫做圖利建商圖利原住戶嗎?

台灣近年生育率低迷不振,世界倒數,當中台北儘管平均薪水略高於台灣其他縣市,但房價更遠高於其他縣市,導致少子化問題更為嚴重,但如果年輕人都養不起不敢生育,幾十年後中老年人退休時沒有足夠的新血繼續繳費,長輩領的到健保、勞保、國民年金嗎?政府還有足夠的稅收來建設或做社會福利嗎?

所以多蓋一些公宅,讓多一點民眾住得起進而能夠安心生育,儘管可能造成附近原本居民交通上更擁擠些,但眼光長遠點看,對整體社會而言絕對值得的。很難有完美沒有缺點或副作用的政策,但如果利大於弊,則應予推動。而如果不想讓建商在過程中獲利,建商不可能做白工,那就由政府公辦都更。

至於政府當二房東讓空屋進入租屋市場政策成效不彰,原因也很簡單,因為對於不缺錢的民眾而言,沒有必要非要把空屋出租。就算政府課與較高的空屋稅,上有政策下有對策,民眾可以乾脆由買兩間小的房子,換成買一間大的房子,難不成政府直接立法限制每人可以居住的坪數上限,超過一律課重稅?或者一家四口的戶籍分散開來每戶表面上都不是空屋,政府查水電費檢視有無實際居住?那就買臨近的幾間房子,真的定期去使用因應。現行制度下,有太多方式因應逃避,包括建商屯著大批新屋不降價賣出,乃至於投資客買了之後的轉賣炒高,政府也都還沒有拿出有效手段遏止。

那租金補貼呢?目前台北市僅萬戶領到,相較於約4萬戶的弱勢住戶,杯水車薪。而且補貼租金後,倘若私有房屋房東跟著漲價,那房客又如何是好?難道政府能立法制定房租上限嗎?顯然無法。

因此以結果來看,目前台北市政府不大規模普遍放寬容積率的做法,公宅進度嚴重跳票,政府媒合當二房東也成效不彰。租金補貼也幫不了多數人,導致4年下來無法讓太多民眾更能夠住得起台北,那顯然必須採用新的手段改進。除了打擊民間投資克與建商囤積炒作賺取暴利之外,加快供給更多便宜的公宅,是不可或缺的,而想加快供給更多公宅,除了設法大規模普遍放寬容積率,還有其他方法嗎?

至於一坪換一坪與放寬容積率的可行性問題,前者,2015年1月30日新上任一個月的都發局長林洲民說:「私辦都更我們非常鼓勵,公辦都更叫以示負責」他還舉例蘭州國宅,南機場公寓要讓居民一坪換大於一坪。

2016年2月2日林洲民與柯文哲的副市長林欽榮參與蘭州斯文里整宅公辦都更工作站開幕儀式,林欽榮宣布來老舊大型整宅公辦都更,整宅住戶可「產權一坪換一坪室內坪」、整宅店面「產權一坪換一坪」,而除了蘭州斯文里整宅案,全市公辦都更案也將採取這個原則辦理,保障民眾居住品質。

可見上任之初柯市府也認同一坪換一坪的理念,可惜本次選舉丁守中提出後,柯陣營全力反駁認為全面施行不可行,但事在人為,擔心交通堵塞,那為何不加速捷運建設,反而在柯市長任內台北捷運建設大幅放慢呢?為何要推動youbike前30分鐘開始收費?為何不比照日本實施有車位才能買車的制度,減少路上動輒只坐一兩人的汽車,改善塞車呢?該有所作為而不為,不該做的卻做了,也難怪在柯文哲眼中全面一坪換一坪和放寬容積率不可行。

容積率放寬則涉及修法,國民黨做為目前的第一大在野黨,與曾經的執政黨,丁守中應說服黨中央一起出面掛保證,未來2020年國民黨重新執政時,將修法促使各地能蓋出更多公宅。

此外丁守中若想說服民眾這方面政策的可行性,除了前述請黨中央表態未來推動修法外,他還應該再提出五點,第一點是公辦都更的經費問題,第二點是地點和數量問題,扣除土壤高液化等不宜把樓層蓋太高的地區後,估計有多少地方可以放寬容積率,新蓋出多少戶公宅,畢竟放眼全球大都市,多數的樓層高度都普遍高於台北市,松山機場不是理由,幾個大都市境內沒有機場?台北市的容積率,存有放寬的空間。

第三點丁守中應說明怎樣解決放寬容積率後交通可能變擁擠的問題,其實以全市而論,如果增加公宅後,是讓原本在市內買/租較貴私宅的民眾,轉買/租市內的公宅,而沒有其他民眾流入的話,這樣台北全市的總人口並未增加,整體交通擁擠程度不會增加。而且即使總人口有增加,東京每平方公里人口密度14790人,首爾16202,台北才9822,規畫妥當減少空屋向上發展多蓋高樓的話,還有容納更多人口的空間。

第四點是除了提高容積率之外,還打算用哪些方式達成一坪換一坪,例如新蓋公宅可以減低許多不必要的公共設施,如交誼廳或健身房等,壓低公設比,讓住戶得以享有不比原來小的室內實際坪數。最後怎樣的房屋是高齡危樓,有科學標準可以衡量,丁守中應該宣布達到怎樣的公安疑慮標準後,政府會強行介入排除抗拒都更的釘子戶,以及要如何修法。

倘若丁守中陣營能夠提出上述6點,那比較柯文哲和丁守中的公宅政見,丁守中當市長,將更有可能讓更多民眾住的起台北市,畢竟丁守中有針對現今公宅政見跳票速度牛步的問題提出解方了,而柯文哲沒有。

(中時 )


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