因人口外流與國際移民人數銳減,紐約市人口10年來首度下滑。同時,紐約租金創新高,更讓人住不起。

■The nation's largest city is losing population for the first time in more than a decade, new estimates show.

美國人口普查局日前數據顯示,美國最大城市紐約市2017年與2018年的人口數目出現十年來首度下滑,主因在於當地人口外流與國際移民人數銳減。該市五大行政區僅有史泰登島人口小幅增加,其餘四區居民人數皆呈淨遷出。

數據顯示,截至2018年7月為止的一年間,紐約市人口年跌0.47%至840萬人。而人口普查局原預估2017年紐約市人口增加7千人,如今則下修為減少3.8萬人,較前一年同期下降0.45%。

紐約市都市計畫官員表示,過去10年來年輕居民遷入速度趨緩,導致紐約市人口成長受限。但從2010年至2018年來看,該市五大行政區居民人數成長2.7%。

川普排外 移民者卻步

另一方面,美國總統川普力行排外的移民政策,先前甚至發表「美國已容不下更多移民」的言論,澆熄外國移民遷入意願,連帶導致紐約市人口數目減少。

人口普查局先前預估,2010年至2017年,遷入紐約市的外國移民每年平均增加約7.8萬人,但後來將此數目下修至5.4萬人。

人口學家指出,外國移民持續遷入有助於防範美國人口老化。美國政府為了照料老年人提撥大筆經費,這筆支出占聯邦預算的比例不斷攀升。

此外,都市計畫官員指出,人口普查局近來改變國際移民人數算法,導致移民人數下滑,而這可能是紐約人口減少的原因之一。若以過去幾年來新屋興建數目來看,紐約實際居民人數應比官方預估來得高。

事實上,美國其他都市人口數目也日益下滑,加州洛杉磯2018年人口減少0.1%、伊利諾州芝加哥下滑0.2%,而賓州的匹茲堡與俄亥俄州的克里夫蘭也出現相同情況。

川普政府的稅改法案雖給了美國企業不小甜頭,卻苦了紐約客,飽受租金恨天高的壓力。房地產稅扣除額有上限,加上投資客擔心房市過熱,紐約買房不如租房的風氣盛行,曼哈頓、布魯克林及皇后區第1季公寓租金創歷史新高。

高稅讓富豪猶疑置產

美國總統川普2017年底獲國會通過的稅改法案,對一般家庭可扣抵的州及地方稅設下一萬美元上限,住戶能扣抵的房貸利息也有一定額度,大大降低紐約富豪買房的誘因。

房地產租售網站StreetEasy發現,曼哈頓住房租金已創下2016年來最大漲幅,反觀曼哈頓公寓售價寫下2010年來最大跌幅。

StreetEasy資深經濟學家Grant Long指出:「今年春天房東明顯占上風。其實早在冬季,租屋市場競爭就異常激烈,很多租客發現他們的議價地位,比起過去幾年明顯處於劣勢。」

受豪華公寓新建案飽和的衝擊,曼哈頓複合式公寓與商業公寓的銷售停滯。不少潛在買家改變心意寧租不買,一舉扭轉紐約多年來租金平穩的局面,過去房東甚至自願降租,或開出免費入住幾個月的條件招徠房客。

根據紐約不動產仲介商Douglas Elliman,今年第一季曼哈頓公寓租金中位數,上漲3.3%達3,400美元(約台幣10.5萬)。同時間新簽租約數量激增21.4%,租屋庫存物件下滑10.3%,房屋空置率也微幅走跌。

布魯克林區公寓租金中位數,上漲5.5%至2,900美元(約台幣9萬)。皇后區公寓租金中位數則上漲4.8%,來到2,800美元(約台幣8.7萬)。

(工商時報)

#租金 #美國