2019年第2季國泰全國房地產指數最近出爐,數據顯示第二季房市較上一季「價穩量增」,與去年同期相比「價漲量穩」。對此,景文科技大學財務金融系副教授章定煊在臉書貼文表示,近兩年的北冷南熱開始有一些鬆動,在土地成本高升與建設題材發酵之下,購屋者與建商拉鋸越演越烈,建商鎖死議價空間,購屋者只能心酸等,有些人等不住購入低總價物件,另一種人持續觀望市場表現,然而,最終的決戰點,還是看開發題材是真材實料還是浮誇不實。

章定煊根據這些數據,分析出各地房市現況:

台北市價格漲了不少,其實開價幾乎沒動,是因為議價空間縮小所致,這種鴨子划水的漲價法,讓購屋者非常生氣,因為價格砍不動。台北主力坪數落到剩33坪,主力總價3000萬,小宅反而成為哄抬價位的工具,尤其在中價區與低價區。

新北市金額推案量比上季增加57.72%,比去年同期增加20.39%,價格小修-0.01%,銷售率1.49%,但也比去年同期下降0.55%。雖然推案量增加,銷售率也維持,但頂多算得上止穩,偏好區位需求的自住客仍會選擇緊鄰台北市的高價區。

桃園部分,推案金額較上季大增達100.09%,較去年同期增加77.76%,雖然價格僅小漲0.5%,較去年同期上漲8.75%,價格表現只能說穩定增長,量能逐漸擴大。

台南、高雄則是因為過度推案拉生價格,導致銷售率開始衰退。兩地的價格上漲、推案量也大增,然而,台南銷售率雖比上季小升0.43%,但比去年同期大降4.81%;高雄則是比上季下降2.33%,比去年同季大降7.36%。

台中反而是看起來最穩定的區域,雖成交價小跌1.62%,但是銷售率大增到20.19%,目前推案集中在北屯等外圍區域,需求看起來不小,不過推案量大也是要小心的部分。至於新竹房價大跌不用太理睬,原因就是竹北推了一大推重劃區建案,但區域太小,並沒有把區位控制得太仔細。

章定煊分析完各地結果後,認為近兩年北冷南熱開始鬆動,與高雄銷售率下滑與推案區位有關,只要在高價區推案,銷售率立刻下滑,桃園、台中價格表現雖然沒有太好,但量能持續擴大。

章定煊表示,在土地成本高升與建設題材發酵下,建商邊推案邊拉價格的態勢明顯,對於等待降價的購屋者造成不小壓力,但他透過預售推案率來看,建商應該會延後推案。

不過需要注意的是,消費者與建商之間的認知差距越來越大,原本就不高的銷售率低迷,全國銷售率相較去年同季下降2.24%,要不是台中房市撐盤,不然表現會更差。此外,小宅興起與自住需求雖降低總價,但單價卻慢慢爬升,購屋者必須了解,小宅並不「便宜」。

章定煊指出,建商獵地導致土地價格過高,影響推案毛利,漫天開價又會降低購屋意願,所以只能減少議價空間維持成交價。一些政府的新開發區,要觀察是否能來大量當地的就業機會,才能判斷房市走向,當購屋者與建商陷入持久戰,財務不佳的投機型建商的履約能力與履約保證的類型,購屋者要特別留意。

章定煊也在文末點出房市運作的軌跡:第一步,政府投入大量的資源進行交通建設與土地開發;第二,建商認同題材,搶進土地,成本上升;第三,土地成本過高,建商即使調升價格,毛利率仍然偏低,使其降價空間有限,改從小坪數控制總價著手;第四,被低總價吸引又等不及購屋者入手了;第五,受不了高單價的購屋者繼續觀望;第六,最後的決戰點,就是這些開發題材是真材實料還是浮誇不實。

文章來源:章定煊臉書

(中時電子報)

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