高力國際今(15)日公布最新的「2019年第二季亞洲房地產投資市場快報」,審視15個亞洲主要房地產市場。研究報告指出,拜電商大舉崛起所賜,東京、新加坡在亞太區表現最穩健,尤其東京,物流倉儲的需求殷切,未來5年會有3,630萬坪被消化,相當於3,184棟「台北101大樓」,或是461座大安森林公園大的面積。

這項報告指出,第二季的亞洲房地產投資因受到全球貿易緊張、政治事件及活動影響等國際局勢影響,將多採取靜觀其變的態度,而政府也推出利多政策希望維持穩定的投資動能。然而在負面因素衝擊下,雖然部分區域的活動可能持續保持低迷,高力國際仍觀察到,新加坡、東京市場,表現穩健,投資動能相對穩定。

這項調查顯示,北京及上海等一線城市,提出新政策,可望刺激投資動能。其中,北京中國國務院批准一項計畫,允許將商業地產轉換為住宅租賃單位來促進租賃公寓市場的發展;同時北京商務局頒布「北京市商業服務設施空間佈局規劃」,該計畫限制中央區零售物業的發展,此外,有投資人購入零售物業並且改建為辦公大樓的案例,因此預期北京整體零售存量會下滑,而顯然辦公大樓仍為投資者最喜愛的產品。

至於上海,在上半年也提出幾項新政策刺激投資,包含長江三角洲整合計畫,以及稅賦減免措施,以減輕企業成本負擔;高力國際認為,這些措施都是在因應並舒緩中美貿易所帶來的投資不確定性,並可望藉此維持投資信心與投資動能。

高力研究報告指出,至於反佔中事件持續的香港,住宅價格回升迅速,今年前4月上漲9%;不過,近期負面因素,恐影響辦公大樓投資需求。

香港即便近期示威遊行活動頻繁,不過,今年前4個月的住宅價格表現則相對亮眼,4個月住宅價格回升約9%,為近6年同期最大漲幅。然而受到近期加劇的示威抗爭與中美關係緊張等負面因素影響,高力預期投資動能將趨緩,投資行為將更趨謹慎,擔心將對商辦市場造成壓力。

最亮眼的是東京,由於高力指出,都會區物流需求旺盛,2018年物流績效指數排名亞洲第一。

日本電商持續蓬勃發展,促使物流倉儲與辦公需求也跟著加溫,依據世界銀行所發布的「2018年物流績效指數」,日本排名為全球第五,亞洲第一。

東京都會區的物流業務需求更是大幅增加,預估未來5年,每年將以10%以上的幅度成長,預估累積去化面積將達1.2億平方公尺(約3,630萬坪),相當於3,184棟台北101大樓,或是461座大安森林公園大的面積,去化程度驚人。

另外新加坡也相當夯,作為商業避風港的地位將日益提升。

新加坡在政府部門的鼓勵方案下,特別是舊大樓及核心商業區的都市更新將會是未來主要投資標的。最近兩大綜合渡假村開發案(Integrated Resorts, 簡稱IRs)更斥資90億元新幣進行擴建,並且經營權延長至2030年,包括濱海灣金沙酒店將再興建一棟新酒店大樓及一座容納1.5萬人的娛樂劇院;聖淘沙將再新增2棟旅館,且環球影城也將設置新主題設施,此大幅投資可望增加5000個就業機會以及50萬旅遊人次,帶動當地商業及休閒娛樂產業發展,為經濟成長及投資活動帶來正面連鎖反應,我們預期這個城市國家作為商業避風港的地位將會日益提升。

中美貿易戰帶動台商回流 商用交易季增近4成高力國際投資部執行董事黃正忠台灣受到此波美中貿易緊張局勢影響,台商重新布局生產基地,回移部分產能,帶動商用不動產投資及土地交易熱度高,上半年交易金額達536億元,其中以工業不動產及辦公大樓仍最受青睞;此外開發商持續搶進適合開發辦公室及住宅的土地,推升2019上半年土地成交量至1431億元,較2018年上半年增加52%。

展望未來,高力國際預期亞洲房地產市場在全球局勢動盪的影響下,整體投資活動將趨謹慎,尤其香港及中國一線城市所受到的衝擊將會更為顯著,而新加坡與日本成為新避險基地的機會將更為提高。高力國際董事總經理劉學龍認為台灣下半年投資市場氛圍將受到國際局勢動盪及2020年總統大選等內外因素夾擊影響,投資力道與上半年相比將較為趨緩。

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