隨著中國崛起成為舉足輕重的主要經濟體,全球投資人越來越難忽視這個獨具一格的市場。如今,中國境內掛牌的股票與債券逐漸納入全球主要指數,使得中國市場進一步對外開放,現在正是探索投資中國的迷思與真相的時機。聯博將為投資人揭開謎一般的中國,釐清市場對中國的迷思並加以分析,掌握中國的投資機會。

來到中國內蒙古鄂爾多斯市的康巴什地區,住宅大廈空無一人,道路上紅綠燈閃爍,卻不見來往的車輛。購物中心沒有店面。博物館造型現代新穎,遊客卻寥寥無幾。

中國還有數十個類似這樣的鬼城,人口可能永遠不會滿載,讓人擔憂中國的房市泡沫。中國每五個住房就有一個無人居住,過度建設一部分是地方政府所為,一部分則是因為投資人只看到房價穩健上漲。部份市場觀察人士認為,這個房地產現象是中國避而不談的經濟問題。

迷思:中國房市有泡沫化的風險。

真相:新房需求強勁與國有土地的基本面支撐,短期尚且無虞。

回顧過去15年,中國房市呈現顛覆性的成長。2005年前的房市銷售冷清,但隨後一直到2018年,銷售總樓面積累積高達150億平方公尺,房價也在過去十年成長四到十倍。

由於中國股市高度震盪,房地產相對安全,因此許多小家庭選擇將積蓄用於購入第二或第三間房。此外,地產開發商的槓桿程度較高。以這樣的情形看來,中國似乎將步上1990年代日本房市泡沫破滅後,陷入數十年的經濟困境。中國近期經濟減速成長,也加深市場隱憂。

不過,儘管房價短期震盪,但聯博認為,中國房市近期並無爆發危機的危險。這是因為市場存在幾個正面的基本面因素。

首先,中國人口持續移出農村,故中國一線城市的住房需求可望維持強勁。倘若都市化率每年增加一個百分點,等於中國城市未來十年將增加2億人。

其次,住房升級的需求也是利多。中國約有六成住房建於1999年前,亦即經濟拮据的共產時期,如今已不符合現代風格,也不適合大家庭居住。

除了需求強勁之外,中國房市的槓桿程度也不如表面嚴重。2018年第一季底,總家庭債務占GDP的59%,遠低於美國與新加坡的80%。且營建產業的總債務與房市年度銷售金額相去無幾。聯博認為,這樣的舉債程度不至於構成系統風險而影響經濟。

從供給面來看,中國房市結構是避免泡沫化的另外一個支撐因素。因中國政府掌控土地供給,避免實質土地價格下跌,房價不易反轉向下。

考量中國房市市值是股市的數倍,政府致力於推動能夠緩衝短期價格震盪的政策。而政府也採用漸進式改革,例如要求地方政府降低對房地產銷售稅的依賴。中國一線城市的房市需求暢旺,但是二、三線城市則較乏人問津,形成結構失衡的現象,這也是政府企圖解決的問題。

確實,中國房市有過熱之虞,類似康巴什地區的鬼城不只一處,對房市是個警訊。但值得投資人注意的是,拜幾個基本面因素之賜,中國房市短期不至於爆發危機。但長期而言,建議投資人密切關注經濟與政策的後續發展,才能因應中國房市的變化。

(工商時報)

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