長年為台北市老字號優質社區的民生社區開發於1960、1970年代,由臺北市政府主導開發,規劃首座仿美國都市計畫法的示範社區,廣義的範圍以塔悠路、敦化北路、延壽街、民權東路為界,土地開發飽和,因此屋齡高達3、40年,但年平均單價還是恆溫在65萬,房價抗跌性極強。

除了以文青咖啡店聚集扭轉社區新風貌,為人津津樂道的更在於社區內擁25座大小不等公園,綠地佔了社區面積十分之一,還有國中、小的校園綠地空間,使得整體社區綠覆率極高,加上生活機能完整,即便區域住宅產品屋齡偏高,房價仍然居高不下。

全球居不動產情報室總監陳炳辰表示,生活機能與綠地空間一直是民眾購屋定居的重要考量,民生社區綠覆率高,像是中央公園、民權公園等大型公園旁,隔條馬路就又是一些小型公園,公園四周住宅林立,這幾年也吸引人文咖啡店開設,慢活風格儼然成形。

民生社區產品多元,陳炳辰指出,以抗跌性高的「名人世界」與「健安新城」來說,前者今年每坪均價來到61.3萬,比起去年再漲1.6%;後者在今年也較去年漲1.5%,單坪均價為65.7萬,兩大樓都臨近正民生東路圓環,尤其是「名人世界」屋齡逼近40年,戶數多,但產品多元,1樓店面林立,商住機能豐富,低總價特色更是當地入門款,吸引出租、首購小套房族群,屬民生社區圓環一帶基本盤,釋出多遭秒殺。

陳炳辰表示,民生社區既坐擁多處綠地廣場,卻不失大賣場、餐飲商店、傳統市集等採買飲食機能;又鄰近捷運南京三民線,公車交通亦相當便利;明星學區則有介壽國中、民生國中、民權國小、西松高中等,近期更有汐止民生線區域利多,都使社區知名度與房價成長相輔相成,扶搖直上。

近兩年民生社區亮點社區大樓平均單價
近兩年民生社區亮點社區大樓平均單價

陳炳辰分析,「健安新城」幅員遼闊,延壽街、健康路、三民路圍成一「ㄈ」字型千戶大型社區,過去為軍宅改建,不乏規畫為中、大坪數產品,總價偏高,在1樓店面逐步出租餐飲、診所、量販店面,加上社區內設有小公園,都成為社區優勢,有小換大換屋需求的在地居民為主要客群。

屬於與「名人世界」同類產品,為住、店混合,以及大、中、小坪數兼具的「新光民生廣場」、「建城花園大廈」,陳炳辰說明,兩者今年都抗跌漲幅0.4%,前者單價為63.8萬元,後者則逼進7字頭,由於「建城花園大廈」對比「新光民生廣場」、「名人世界」屋齡相較輕,格局方正,其中庭裝修後也比過去新穎,自住、出租賣相都更好,為能脫穎而出的因素。

較特別的是,此次統計中,藝人范瑋琪舊居的「海華大廈」,陳炳辰提及,今年社區房價下修了3.3%,落至每坪66.6萬,該社區走中、大坪數規劃,1樓店面滿租,多為金融行號,社區內也規劃有游泳池,管理完善,然出於大樓設計因素,各戶室內多有切角而不方正,加上鄰近加油站,戶數多、屋齡舊也是美中不足處,但價跌應還是在於坪數較大,不比其他周邊社區低總投資客好入手,自住者承接高總價產品,不容易有高價表現,遂使單價走跌。

而民生社區多是在地老居民,不乏已持有房產數十年,若以眼下價格轉手,獲利都相當可觀,也常為隱形富豪,包括敦化北路豪宅「華固名鑄」、一次買下7戶「松江1號院」的自然人,均傳為居住在民生社區住戶,即便當地沒有一線豪宅,大有來頭的居民均具備購買一線豪宅的實力。

陳炳辰認為,當地許多持有店面者口袋深,長期空置也不在乎,一旦出租的收租效益都很高,像是生鮮肉品大廠開設的熟食肉舖,與知名連鎖餐飲餛飩店面兩者僅使用20坪上下的店面,月租金高達10.25萬,而圓環附近電信業者承租13坪店面,單坪租金更逼近萬元,民生社區有錢人的實力確實不容質疑。

(中時新聞網)

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