房地產實價登錄2.0將上路,預售屋價格未來全都露,唯獨目前租賃市場並無指標性的公開資訊可供市場參考。為此,台中市租賃住宅服務商業同業公會委託正心不動產估價師聯合事務所,今(6)日舉辦「台中市標準房租金水準區間表」成果發表會,公佈台中市各行政區、各種房型的合理租金行情,成為全國首創的租金評定機制,提供房東、房客、政府單位等業界參考。

台中市租賃住宅服務公會理事長鄭俊杰表示,政府為有效活化空屋使用率及解決買不起房的高租賃需求,2020年底推出升級版的「包租代管333」利多政策,盼能藉由稅務減免、費用補助及專業代管服務形成強大誘因,吸引民眾將空屋投入租賃市場。

鄭俊杰說,身為專業的包租代管業,有義務替有租賃需求的民眾做第一層把關,但租賃市場上充斥著眾多條件不一的待租物件,然而,對於實質租金的評定卻無明確的準則,於是公會發想並成功訂定了一套標準房租金水準區間表,成為全國首創的租金評定機制,且也實際運用到社會住宅包租代管案中檢驗實行,結果已很貼近租賃現況市場行情。

鄭俊杰表示,未來可以此作為基礎,建置台中住宅租賃市場的租金指數,長遠計畫並能拓展運用至商辦、土地等各類產品之租金上,亦可延伸發展適用於全國各地住宅租賃市場之系統,以盼能改善全國對於租金評定窒礙難行的現況。

台中市不動產仲介公會理事長吳本源表示,目前實價登錄揭露的租賃案件,僅限於由不動產仲介業居間成交的受託案才須申報租賃資訊,因此有許多自租的租賃交易案件成為漏網之魚;再者,自社會住宅包租代管政策上路以來,實價登錄揭露的租賃案件有極高比例,即為社會住宅包租代管媒合案件,受限於租金補助的門檻限制,其成交租金價格已非屬正常租金性質,租金不具參考價值。

吳本源強調,近日實價登錄雖已進行修法,但仍較偏重於房屋買賣上的保障,依舊忽略了落實租屋資訊透明化的重要性,建議修法應通盤檢討,不應只針對單一目標進行修正。

台中市地政士公會理事長藍翠霞表示,雖實價登錄已修法將買賣交易資訊的申報登錄責任回歸到買賣雙方,然而對於私人間的租賃交易資訊並無進行明確的規範,且若進一步比對現況已登錄的租賃交易資訊,亦出現錯誤百出的狀況。

藍翠霞表示,目前實價登錄為較具指標性的官方公開平台,若無法改善錯誤率高的問題,將無法達到揭露正確交易資訊給民眾的目的,也失去成立該平台揭露真實交易資訊的美意。

台中市不動產代銷公會理事長蘇興民表示,隨著房價逐年高漲,租屋已成為大多數人的居住型態,部分民眾也會選擇將多餘的資金投入房地產作為出租投資之用,若租金評定能有標準規範,在計算租金投資報酬率上則能更加準確;再進一步來說,若經評估後,長期持有的效益大於短期持有,也將能改善「紅單轉讓」的現象,將投資客的房源轉化成租屋者居住的型態,對房市來說也是良善的。

正心不動產估價師聯合事務所長黃昭閔表示,目前不動產買賣市場已較為穩定,其價值估算有「不動產估價技術規則」為規範,反觀不動產租賃市場的價值估算與方法則並無詳細規定。

黃昭閔強調,本次租金研究是依照「不動產估價技術規則」、民間待租平台揭露之物件基本資訊以及不動產領域專業人士提供之方向,制定相關租金查估辦法,未來將導入租金自動估價系統中,由系統直接計算待租物件的合理租金範圍,由於本套系統已針對待租物件之各項條件逐一修正並量化調整,較為貼近真實租金行情,可藉此作為租賃雙方協商租金價額之依據,亦可運用於租賃續約時租金調整的協調基礎,相關專利正在同步申請中,期許能與相關產業一同打造健康的租賃市場環境。

正心不動產估價師聯合事務所經理陳孟筠表示,目前實務運用上發現本區間表有出現兩種情形,其一,由於單一行政區涵括數個商圈,以西屯區為例,該區即有中科、東海、逢甲、七期等商圈,依各自的商圈屬性而言,理應會呈現出不同態樣的租金高低差異,易因高租賃熱區造成評定單價區間較高(即低於區間行情之案件偏多)。

其二,部分行政區因有新的重大建設挹注,造成當地租金得以翻漲,其中又以清水區及梧棲區的新成屋租金漲幅變化最多。因此,該區之區間範圍尚無法即時反映租金行情(即高於區間行情之案件偏多);未來會朝向以「商圈(次市場)」進行獨立分析,將可更真實體現出租賃市場行情,避免部分商圈的租金行情,被稀釋弱化或過度拉抬的現象。

此外,繼2018年「大台中房市交易動態資訊平台」結合不動產業界四大領域-仲介、代銷、地政士及估價師後,2021年起將再次升級!強大的生力軍-租賃公會將會加入本平台成為合作夥伴之一,未來本平台將以「買賣」與「租賃」雙軸線的方式進行房市分析,齊心致力於買賣及租賃市場資訊的健全!

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