行政院前院長暨新世代金融基金會董事長陳冲表示,華人長久以來都希望要有恆產,買個廣廈成家立業,惟現在的房價對於受薪階層是很難翻越的一道牆;依據統計,全國房價所得比約9倍、台北市更接近14倍,全國貸款負擔率約35%、台北市則高達57%,近期台北市「脫北率」受到外界的關注,台北市居民4年減6萬人,只未解決安德廣廈的夙願。

經濟學人也提過,2000年後多數已開發國家的自有房屋率都已經達到高峰,但是這些有「恆產者有恆心」的屋主開始懷疑,自有房屋是否真的如此美好?不僅是自有房屋須考慮機會成本、維護成本,研究也發現有房屋居然會影響創業,而因安土重遷放棄遠地的就業良機,也推升了失業率。

陳冲指出,建立房屋市場穩定有機制、供需、金融、租稅4大面向。政府常以調控房市價格為目標,運用金融、財政手段、實價登錄平台及住宅政策,但可惜這4大面向所用力道或不足或失衡,反而成為房價失控、滋生民怨,要改善現在的房價確實有難度。

社會上一直主張以增稅手段加重自住型投資客的資金成本,分別從交易稅、所得稅到持有稅(房屋稅、地價稅)下手。2014年調高房屋稅,同時卻又放寬到一個家庭合計3戶之內,仍可以適用自住稅率,減弱打擊力道,但地方政府調高民眾自住的房屋稅及地價稅,則產生頗多民怨和用法爭議

許多學術機構也先後指出,房屋稅業已失控,近年來房地稅大幅增長與超收,也是對民眾消費能力的挫傷,轉而影響經濟成長。陳冲說,其實稅賦負擔最容易轉嫁,反而推升房價,對抑制房價效果不佳。

觀察房價走勢,2000年以後還緩步上升,到了2009年房價就一路飆升,即便2010年起政府啟動管控房價措施,卻無法遏阻漲勢,回顧2000年以前,購地融資不易取得,利率多在7%以上,資產價格尚可控制;但是2002年以後所謂適度貨幣寬鬆及穩定匯率的政策下,雙率雙低形成養地養房的良好環境又未能及時採取選擇性信用管制,導致大量資金流入不動產,存款加權平均利率一路下滑到2字頭及5字頭,甚至到2019年的0.55與1.88,央行遲至2010年6月才採取一系列的針對性不動產放款管制措施,但房價已經積重難返。

金管會原在2011年4月起,提高銀行非自用住宅貸款的風險權數,由45%調高為100%及呆帳準備等措施,卻又在2017年年底實施「以住宅用不動產為擔保之債權」的風險權數部分:自用住宅放款的風險權數自45%降到35%,非自用住宅則自100%降到75%。反而讓銀行端增加1.3兆的放款空間,又促使當年房市交易止跌反彈,似乎金融面對房價易升難降有一定的影響。房貸利率低,增強買房需求,建商的土建融利率低,抗拒降價求售,房價難解。

2020年政府又推出新一輪的健全房市措施。在金融面,由中央銀行及金管會領軍,再度端出選擇性信用管制及提高土建融、餘屋貸款的風險性資產權數的資本計提。在歷經2008年金融風暴及2020年新冠肺炎(COVID-19)疫情的二次全球貨幣寬鬆政策及趨近於零利率或負利率的影響,加上以往台灣兌美元匯率及利率雙低的金融環境,房市政策能否奏效,仍待觀察。

從制度、供需面的改善,只能冀望內政部,特別是租屋者的權利保護,尤其設租金上限,更需注意對出租者的稅賦減免,有助長期持有,也可避開房地合一稅,但反而吸引投資置產者轉成包租公。

有恆產者有恆心,是孟子在2300多年前留下的名言。另一方面,大詩人杜甫也在1200多年前因茅屋為秋風所破,而有安得廣廈千萬間之嘆,可見找個遮風蔽雨的場所,是自古以來的老問題。許多傳統觀念面臨考驗,以往理所當然的房屋政策是否要重新考慮?孟子、杜甫在世會怎麼想?

(中時 )

#房價 #影響 #房屋 #台北市 #陳冲