曾任第一金投信總經理、臺銀人壽總經理,現為亞太青年創新創業協會會長邱華創分享了對於台灣不動產證券化REIT商機與展望,他認為,依不動產投資信託事業法,亦如證券投資信託事業一般,需成立同業公會,自行發展為一個亮麗的產業。

邱華創指出,不動產投資信託業務的經營管理、基金的營運收益,皆攸關投資大眾權益,所以至少有幾點應該關注:

1、台灣不動產證券信託基金,所稱涉及之不動產是指,土地、建築改良物、道路、橋樑、隧道、軌道、碼頭、停車場與其他具經濟價值之土地定著物及所依附之設施。

2、不動產相關權利,不只是土地而已,也包括地上權及其他經中央目的事業主管機關核定之權利。

3、因為不動產標的不同,如涉及其他業務主管機關時,譬如涉及觀光飯店經營等,是屬交通部職掌,則不動產投資信託事業主管機關將會同相關業務主管機關辦理。

4、不動產投資信託基金,不同於證券共同基金以開放型為主,而是以封閉型基金為限。主要是鑑於不動產投資信託基金之投資標的主要為不動產或不動產相關權利,流動性較低,不動產投資信託基金以封閉型基金為限。但經主管機關核准者,得募集或私募附買回時間、數量或其他限制之開放型基金。

5、不動產投資信託基金,仍然還是必需遵從目前證券投資信託事業一般,訂定及公告不動產投資信託基金運用的基本方針、範圍及投資策略。

6、不動產投資信託基金,不只投資國內不動產,亦可以投資海外不動產。並且亦得向國外投資人募集資金。

7、和現在的證券共同基金不同,不動產投資信託基金是可以使用財務槓桿的,也就是基金本身得以辦理借款。

因為經營不動產投資信託業務所需資金龐大,僅有受益人資金參與或有不足。參酌日本、香港及新加坡等地均允許不動產投資信託基金辦理借款,以利不動產投資信託基金進行不動產投資所需資金之籌措。

8、不動產投資信託基金的資金,不應放在現況沒有現金收益的素地,以「養地」等待增值。應投資或運用在開發型或已有穩定收入之不動產、相關權利及不動產相關有價證券等投資標的為限。

9、避免不動產投資信託業者隨意選擇標的,在投資於開發型之不動產或不動產相關權利時,其標的以下列對象為限:一、都市更新條例核定之都市更新事業計畫範圍內之土地、建築物及不動產相關權利。二、促進民間參與公共建設法所稱公共建設。三、經中央目的事業主管機關核准參與之公共建設。

10、不動產投資信託基金投資於「短期內看不到現金收益貢獻的」開發型不動產或不動產相關權利,如採募集方式者,該比率不得超過百分之三十。並且應於該不動產或不動產相關權利「領得建造執照後,始得動用」該基金款項。

11、不動產投資信託基金的營運收益攸關投資大眾權益。所以有關信託財產的租金與租賃期間,得不受相關法規的限制(其租金亦得不受土地法第九十七條第一項規定之限制;租賃期限不受民法第四百四十九條第一項規定二十年之限制。但最長不得超過信託契約之存續期間)。

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