李先生買賣農地,原本可以獲利300萬元,主要關鍵在於,農地買賣獲利,並不列在房地合一稅的課徵範圍,而且只要取得「農地農用證明」,就可以申請不繳交土地增值稅;不過,因為他在持有期間卻把農地闢建為停車場使用,這一個動作,讓他原本可以大賺300萬元,變成倒賠10萬元,本來獲利也GG了。

房地合一稅正式實施以來,課徵範圍並未納入農地買賣,因此不少投資人會買賣農地,尋求獲利。不過,李先生卻因不諳「農地農用」的取得眉角,讓原本一買一賣可獲利300萬元,事後卻被國稅局課徵250萬元土地增值稅,並還要面對20%的房地合一稅,就因一個動作,反而做了賠本生意。

在嘉義地區擅長不動產稅務規劃的地政士蔡岳臻表示,李先生聽說投資農地買賣,若日後出售時,只要取得「農地農用證明」,就可以申請不課徵土地增值稅,加上農地交易,並非房地合一稅課稅範圍,因此是可以投資的標的。

因此他在106年便以1500萬元,買入一塊農地,並在持有期間,舖了水泥,闢建為停車場使用。

王先生看中這座停車場,擁有固定的租金收益,因此表明要以1800萬元買下李先生的農地,雙方並於110年5月完成簽約。

李先生原本興高采烈,以為可以獲利300萬元,卻沒想到,因為他將農地鋪上水泥做停車場使用,不符農地農用資格,導致事後遭稅務機關核課土地增值稅250萬元。

蔡岳臻表示,像很多農田荒廢,任由雜草叢生,或上面種樹,卻非經濟性作物,甚至是在農地上面違規蓋廟宇,這些作法,都無法請領到農用證明。

此外,李先生指出,他持有該土地只有4年之久,土增稅怎麼會這麼高?認為是稅捐單位「算錯了!」

稅務機關土增稅承辦人員解釋,由於李先生無法取得「農用證明」,因此,無法申請不課徵土地增值稅,而他出售土地的土增稅,必須從「前次」申報公告現值時間,計算到110年5月移轉出售時間,而非自己所持有四年期間的土地漲價總額。

蔡岳臻分析,「作農業使用之農業用地,移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。」李先生於106年取得農地時,前地主因能取得農用證明,因此都能依「土地稅法」第39條之2第1項規定,免課土增稅。

但李先生,則無法取得農用證明,所以必須加計前手地主的持有時間的土地漲價總額,所以才會被核課250萬元的土增稅。

另外,由於李先生未能取得「農用證明」,農地買賣視同一般土地,獲利300萬元,納入「房地合一稅」課徵,出售時間在110年5月,屬於「房地合一稅1.0」核課期間,持有四年未滿五年,尚須繳納20%的房地合一稅60萬元(300萬元x20%=60萬元)。

也就是李先生原本計畫能賺300萬元,但是在繳納土地增值稅250萬元、及房地合一稅60萬元後,反而是倒賠10萬元,可說是得不償失!

蔡岳臻提醒想投資農地的人,一定要注意農地要能取得「農業用地作農業使用證明」才能申請免納土增稅,以及不列入房地合一稅課稅範圍。另外如違反作農業使用而遭稅務機關註記的話,即便後來回復作農業使用,日後再行出售移轉他人也可能無法申請免納土增稅。

也就是說,農地有違規使用之情事,於下次再移轉土地時,縱使取得農業用地作農業使用證明書,亦無法申請適用農業用地不課徵土地增值稅,而這時候,之前不課徵期間所累積之土地增值稅,將連同一併核算計入,不可不注意。

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