房市交易熱絡,1-10月六都買賣移轉共21.4萬棟,年增7%,是2016年房地合一實施以來,首度前10月交易突破20萬棟大關,而以新推建案為指標的國泰房地產指數第3季全國房價指數不只上升4.05%,旁邊還出現罕見的3個+(+++),景文科技大學財務金融系副教授、同時也是這項調查的協同主持人章定煊指出,要達到3個+需要各地區一起發熱,才有辦法讓價格推上這種漲幅,而民眾對通膨的恐懼以及房價預期上漲的心理,讓業者大膽一直往上調價。

章定煊在臉書PO文表示,簡單看一下國泰房地產指數,什麼叫做遍地開花。因差不多是在7月中警戒放鬆,等於是2個半月衝出來的銷售數字。首先看到全國房價指數上升了4.05%,更值得留意的是旁邊出現了3個+,表示大幅上漲,這件事原則上就過去來說是很困難,因為過去台灣房價不是北熱南冷、就是南熱北冷,要達到3個+需要各地區一起發熱,才有辦法讓價格推上這種漲幅。

他指出,表面上新北價格表現比較弱,就分區表現來看,是因為低價區中更邊緣的蛋殼帶推了一些案子,才讓價格往下,其實中價區的漲勢還是非常凶猛,大概推估營造成本變動情況,這樣的價格變動,還是超過了反映營造成本的部分,章定煊研判,應該是民眾對通膨的恐懼與房價預期上漲的心理,構成了羊群效應的買氣,讓業者大膽的一直往上調價。

章定煊表示,過去推案量跟銷售率會呈現反向關係,但第3季也打破這個慣例,在推案量大增的情況大幅增加(3個+),銷售率也大幅增加(3個+),顯示民眾追價的氣勢非常強烈。

他也說明國泰房地產指數30天銷售率,是新推個案在開案的1個月銷售率,如果有潛銷,市調人員會把潛銷的數字扣掉,代表新推個案剛正式推案出來第1個月的銷售氣勢,當然有些個案在後續銷售會倒吃甘蔗,有些個案後續銷售會虎頭蛇尾。就他個人的分析角度來看,會以10%銷售率當作及格點,差不多1年會結案(結案是否就是完銷就不可能知道了);如果到7%以下,大概這種案子就會陷入長期抗戰,一路賣到開工、結構體,也看過完工了還在繼續賣;一旦超過10%,接近15%,差不多3、4個月就能結案,最長一般來說拖不過半年;如果超過15%,就是所謂的熱銷案,3個月大概就能結案;如果到了50%以上,大概就能形成大家印象中的秒殺案;超過80%以上個人認為是真正的秒殺案,那其實非常不容易。

調查也分析與去年第3季的比較,章定煊表示,大家應該還有印象,其實那時房市已經很熱,導致政府在去年第4季出手打炒房,至於沒有跟上一季比較的原因,是因為疫情緊張,大家根本沒辦法出門看房,以及房地產本來就有季節性因素。他指出,去年第3季落在10%及格線以下的有88案,今年只剩下55案,他也表示,不用懷疑,再怎樣好的市況,還是有些案子賣得普普,千萬別犯傻亂搶。

至於15%至50%銷售狀況良好的個案在第3季高達81案,而去年只有74案;銷售率80%以上的秒殺案,本季高達14個,但去年只有5個。章定煊強調,去年第3季其實已經是銷售狀況不錯的季度,今年第3季的發熱程度可見一斑,他還表示,「其實我覺得今年第4季的數字我應該不敢看」。

國泰房地產指數調查顯示,第3季全台新推個案數共214件,推案戶數有2萬182戶,總推案金額3392億元,較上季上升,較去年同季下降,主力總價為1792萬元,較上季及去年同季均呈現上升。

國泰房地產指數以「△」符號表示穩定,以「+/-」表示小幅波動,以「++/--」表示中幅波動,以「+++/---」表示大幅波動。

房價指數出現「+++」符號。(翻攝自章定煊臉書)
房價指數出現「+++」符號。(翻攝自章定煊臉書)
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