台新投信：美REITs齊揚 多頭行情至少延續到2023年

台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝指出，美國REITs各次產業百花齊放，商用不動產正向循環剛啟動；住宅空置率下探5％，租金漲幅超過疫情前的10％；逛街人流超越疫情前水準，店面租金穩定增長。分析師預期本波美國REITs多頭行情至少延續到2023年，明後年預估獲利增長率分別達9.5％與6.5％，加上每年約3％股利率，潛在合理報酬約20-25％，近期快速修正後提供好的進場點。

李文孝指出，目前美國貨幣政策仍偏向寬鬆，雖然QE將減少，但離升息緊縮還有一段時間，且股價反應在升息尾聲才會大幅回檔。依歷史經驗來看，前二次升息過程中，美國REITs初期仍呈上漲格局，如2004-2006 年升息過程，REITs 每年均上漲，直到2007年房產泡沫才反轉；2015-2018 年升息過程中，REITs 每年上漲至2018年才下跌。預估本輪升息時間在2022下半年-2025年，因此，2024年以後才須特別謹慎。

李文孝表示，美國REITs上半年財報大幅超出預期，各產業加速增長與復甦，獲利大幅上調，分析師將美國REITs整體市場2021年獲利成長率持續上修至8％，以特殊型、零售型、住宅型產業上修幅度最多。除強勁的基本面優勢，REITs為純內需產業且具備抗通膨特性，今年市場開始受青睞，扭轉資金外流現象，今年來累積主被動基金流入110億美元，2015以來首次淨流入，REITs資產管理規模今年大幅增加700億美元至2600億美元。