資誠PwC聯合會計師事務所兩岸商務與稅務服務會計師段士良表示,大陸電商發展快速,物流業者持續獵地,在陸台商想趁勢脫手土地使用權,建議先檢視地上租約與土地剩下的使用年限,若低於25年,售價很可能只會逐年遞減,台商應及早評估。

中國大陸一般工業用地使用年限是50年,但是段士良指出,當剩餘使用年限少於30年,物流業者買家就會多方評估;若少於25年,甚至連想買來擴廠的實業買家,或專門獵地先行出租、之後視情況出售的投資型買家都會猶豫再三,甚至縮手。

段士良表示,由於中國大陸電子商務發展快速,物流業者持續在中國大陸到處獵地,尤其偏好100畝以上的工業用地,惟物流產業的土地使用報酬低,許多地方政府並不歡迎物流業者,物流業者擔心當地政府不同意業者購地後再報批報建蓋物流廠房,因此需要較長時間跟當地政府事先溝通,由於前置作業成本高且廠房需要重建,物流業者都會優先考慮土地剩餘年限超過30年的工業用地。

至於想買來從事生產實業的買家,除非是當地政府獎勵的高科技產業容易談到比較優惠的一手地取得條件,傳統產業若想取得價格較低的一手地,就必須對投資強度、稅收貢獻等做出具體承諾,之後若無法達成,必須承受當地政府收回土地的風險,權衡之下自然寧願花多一點錢,從想退出的企業取得二手工業用地,而且還可以省去蓋廠房的時間與成本。

但如果剩餘使用年限過低,很快又要面臨到期政府收回土地的風險;財務投資型買家就更不用說,剩餘年限越短,能收租或是等待漲價的時間越短,自然興趣缺缺。

段士良建議,若台商原有廠房已經沒有在生產自用,最好定期檢視要出租或要出售的決策,如果打算要出售,最好就不要長租,就算要出租也要注意保留終止租約的權力,以免未來要出售時,承租方獅子大開口要求清租補償。

至於土地使用年限一旦低於25年,除非是有可觀的三舊改造價值,售價很可能只會逐年遞減。

段士良也提醒,基於稅負考量,台商都是採取出售公司股權方式間接處分廠房,但陸是外匯管制國家,必須先將股權過戶給買家後再完成一連串工商程序並經外管銀行確定買方資金來源合規,資金才能從買方戶頭匯至賣方境外帳戶,只要其中一個環節沒有滿足要求,賣方就無法收取股款,若遇到惡意買家更可能永遠無法收回,千萬必須小心謹慎。

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