近年台商紛紛調整大陸產能,陸續開始思考處分大陸廠房,資誠聯合會計師事務所兩岸商務與稅務服務會計師段士良表示,大陸一般工業用地使用年限是50年,但是當剩餘使用年限少於30年,物流業者買家就會開始縮手,少於25年甚至連想擴廠的實業買家,或專門獵地先出租、後視情況出售的投資型買家都會開始縮手,除非是有可觀的三舊改造價值,售價很可能只會逐年遞減,台商應及早評估。

段士良也提醒,基於稅負考量,台商都是採取出售公司股權來間接處分廠房,但是由於大陸是外匯管制國家,必須先將股權過戶給買家後再完成一連串工商程序並經外管銀行確定買方資金來源合規,資金才能從買方戶頭匯至賣方境外帳戶。

他表示,當中只要其中一個環節沒有滿足要求,賣方就無法收取股款,若遇到惡意買家更可能永遠無法收回,千萬必須小心謹慎。

至於大陸近期的土地出售趨勢,段士良表示,由於大陸電子商務發展快速,物流業者持續獵地,尤其偏好100畝以上的工業用地,加上政府溝通等前置作業成本高且廠房需要重建,物流業者會優先考慮土地剩餘年限超過30年的工業用地。

至於想買來從事生產實業的買家,雖想從退出企業取得二手工業用地、省去蓋廠房的時間與成本,但剩餘使用年限過低的話,很快又要面臨到期政府收回土地的風險;財務投資型買家就更不用說,剩餘年限越短,能收租或漲價時間越短,自然興趣缺缺。

他更建議,若台商原有廠房已沒有在生產自用,最好定期檢視出租或出售的決策。如果打算要出售,最好就不要長租,就算要出租也要注意保留終止租約的權力,以免未來出售時遭到承租方獅子大開口要求清租補償。

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